青岛地王的火，下半年会烧到城阳吗？

5月12日，青岛四方水清沟的白樱花面粉厂地块进行了拍卖，有17家地产商参与，最终绿城以17100元/m2的价格，将这一地块收入囊中。

这个价格大大超过了2016年蓝光宜昌路地块的12520元/m2的价格，就公开拍卖的数据来看，仅仅次于香港路上的深蓝中心，可谓惊掉一地人的下巴。

有些楼市砖家就开始评论了，开平路拍出地王，意味着青岛主城的3万线要继续西移，还有人说，老四方要迎来大涨……

现在甚至有人问：青岛地王的火，下半年会烧到城阳吗？我们的答案是：大概率不会。

原因有二：

第一、青岛主城房价形成了壁垒，里面的人很优越，但外面的人进不去，甚至没有进去的意义的时候，事实上是很危险的。前几天参加了一个青岛楼市自媒体圈同行的婚礼，见到了几位仰慕已久的大神级别的营销高手。其中一位三杯下肚说，我前几天成交了一套浮山后紫樾尚府的房子和一套新都心青特星城的房子。

这时候，餐桌上其他人都向他投来了羡慕的目光：老哥，您厉害，居然能在浮山后和新都心有成交！我这也算营销高手，房子卖到手软，但是居然连双子星城的客户都没有……

为什么会出现这种情况，其实大家都很明白，浮山后、新都心这些地方，看似房子不愁卖，但实际上满打满算下来也没几套——只占青岛楼市总销量的10%上下，而且客群几乎百分之百是青岛土著坐地户，罕有外来人口。

这些土著客群的态度是很统一的：劳资在青岛呆了三四十年，各种七大姑八大姨，关系盘根错节，开发商X总是发小，X董是哥们，买房子难道还用找人咨询吗？

所以，青岛主城的楼盘销售，站在开发商角度很简单，但站在营销角度，非常难。

至于外来购房者对浮山后、新都心的态度，我在其它文章里写得很明白了——三万多，近四万的单价，又不看海，我买房选这样的地方，神经病啊！

如果预算不高，外来购房者会选择青岛的外围，城阳、高新区这些交通方便的位置，或者辛安、西海岸纵深位置，这些位置房价低廉配套齐全，便于工作和居住，比水清沟甚至浮山后、新都心要好得多。

如果预算很高，“买得起浮山后和新都心”，他们也根本不会选择这些地方，而是在唐岛湾、灵山卫购置看海大平层和别墅。

有些青岛土著会说：黄岛、红岛、蓝谷这些地方购房也算青岛吗？有学区吗？有三甲医院吗？交通方便吗？就为了看海值得吗？

外地人会把这种观点直接打回去：千里迢迢来青岛买房不就是为了看海？如果瞎考虑什么学区、医院，我可选的城市，可选的位置海了去了，干嘛来青岛！

所以，在前几天写了一篇文章：

水清沟拍出地王，不意味着这个片区有发展

文章里，我已经完整的阐述了青岛主城的逻辑：

老四方卖3万，意味着青岛主城“最后的狂欢”。已有住房的土著阶层财富增值，相对于外来群体，他们有了越来越强的优越感。

但是刚需购房者，劳动者们在哭泣。除了中海观澜庭、依山半城以外，其余刚需购房者，基本上已经全面被驱逐出市南、市北、崂山三区。实体产业在越来越高的地价和房租面前，也没有什么生存的机会，不少都选择了外迁。

小圈子里的狂欢，最终会带来城市的老龄化和产业的退化。

毕竟站在外来人口的角度，水清沟这个地方，一片老破小，没有商圈，没有学区，没有大片公园绿地，娱乐设施，住惯了的老人情怀满满，但是对于年轻人口则没有吸引力。

在房价更便宜的情况下，年轻人为什么不选有人才政策加持、各种商圈、产业密集落地的城阳，却要跟那些老大爷、老太太们在水清沟抢没有学区、没有医院、单价却能卖到三万多的房子？

拍出地王，难道是什么好事吗？只不过满足了水清沟那些蜗居48平老破小的土著居民的自尊心而已，对于城市的发展，事实上有害无益。

第二，城阳作为刚刚晋升的青岛的“市内五区”，刚刚晋升为主城区，目前城阳的主要任务是吸纳人口、产业的进入，而不是拉高房价。城阳的房价，短期内不会有太大幅度的提高，是方方面面的。

考虑轻重缓急，城阳现在的主要任务是吸纳人口，导入产业，如果这些东西还没有做好，先去哄抬房价，会给未来的城市发展造成一定困难。

前几日跟开发区一位领导聊天的时候谈到中联和府，官方的看法是，中联和府这种楼盘，单纯论品质、配套而言，卖个四五万，甚至去小小的对标一下市南的华润中心悦府，已经毫无问题。但是站在整体发展的角度，西海岸现在急需扩大产业、人口的规模，还不希望楼盘卖得太贵，所以一方面大量放水供地打压房价，另个一方面，在备案价层面，就已经对这些高价楼盘做出了限制。

西海岸官方对于房价是这种看法，城阳何尝不是。去年开始，城阳实行人才政策，对符合条件的人才，大幅降低购房门槛，并对人才住房做出了更长期的限售时间。意图很明显，用长期的限购限售套住人才（实际上是人口）的流动。

但是，不管城阳如何给出人才政策，在区域资源、气候等方面，城阳与青岛其它板块相比，依然存在较大的差距。

一方面，除了红岛、白沙湾沿海和惜夏小部分区域外，城阳均是大平地，而且城阳的山海资源和区域商圈、地铁、交通还一时难于融合贯通，再加上内海缺乏优质沙滩，实际上城阳可以认为缺乏山海自然资源，只能拼交通配套。

但另一方面，城阳迄今为止没有三甲级医院，学校的升学情况没有太大改善，与南边的主城、北边的即墨差距都很大。

这导致大部分青岛人的认知是“买不起主城才买城阳”，“李沧是城阳房价的天花板”，这也让城阳难以出现高房价。

不具备实现高房价的基础，就让城阳难以出现“地王”。

更重要的是，城阳人才政策牌已基本接近打完，2021年，城阳人才政策第七类人才放宽到中专及同等学历，这意味着，再放宽下去的话，人才政策其实已经成了覆盖全民的福利。

难怪有人开玩笑说，再这么搞下去，以后就是名字里有“城”字的，在城阳买房可以竖着买，名字里有“阳”字的，在城阳买房可以横着买咯。

人才政策带来的利好让城阳房价实际上已经涨过了一波，未来难以再出现大规模上涨。进入2021年5月，“金三银四”一过，城阳新房成交量就出现了一定程度的下降，就是这个原因。

所以，我们的判断是，纵使隔壁自由美利坚已经洪水漫灌，带来大宗商品价格的大幅上涨，但青岛城阳的房价，2021年下半年，也没有大涨、翻倍的基础。当然，这里不排除个别楼盘，个别区域，个别位置的楼盘，会因为各种原因出现涨价。

房价不涨，在大规模供地，土地并不稀缺的前提之下，城阳拍出地王概率也不大。

所以，我们的判断是：青岛地王的火，下半年不会烧到城阳。

所以，我们的态度是：在城阳买自己的有产品力的质优价廉好房子，让那些死活不挪窝的土著，为了一点可怜的资源，并不优质的配套，打破头去抢买三万的水清沟，四万的浮山后，内卷去吧！

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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