如何分析一个四线城市的房价走势？

就目前情况看，四线城市的房价都呈现上涨走势。造成房价上涨的原因，主要是大的房地产商，如碧桂园、恒大、中梁等杀入四线城市，加之四线城市的优惠政策，政府出让的土地大都黄金地段，资金雄厚。必然吸引大量房客，所以房价会呈现上涨趋势。

谁能帮分析下今年四线城市和县城的房价走势？

今年四线城市房价不会涨，可能会微跌。跌幅20%以内，因为疫情，各行各业都会受到影响，房地产受到的打击也很大，为啥四线城市房价涨不起来

1.老百姓钱袋子鼓不起来了，很多工作都丢了，前景不明朗，怎么敢买房

2.四线城市，经济增长动力不足。

3.四线城市房地产增量已经趋于饱和

4.国家政策方面，对于房地产并不是特别的鼓励的，虽然它短期内对经济增长作用大，长远看来，不是好事

结合学区房，疫情下经济走势，许多国家印钱导致通货膨胀等因素，分析下半年房价走势？

大家好，我是勇谈。2020年的此次疫情对于国民经济的影响是直接的，而且其带来的负面效果在短时间内不会结束。本身这几年国内经济就面临不少压力，此次疫情下国家通过增发货币等行为来试图提振经济，无疑在一定程度上会造成更多通货膨胀，而房价毫无疑问也会因为通胀因素有一定的上涨表现。借此机会简单谈谈我的观察。

通货膨胀等因素是国内很多商品物价上涨的因素之一，这点在房价身上体现的更加直接此次疫情发生后为了维持国民经济基本稳定，大量货币投入市场通货膨胀率提升也是必然一般来说造成通货膨胀的主要原因其实就是货币超发严重，物价飞涨。上图所示是近一年来国内通货膨胀率走势图，可以看到其实从2019年10月份后国内物价就经历了一波飞涨，2020年疫情发生后国内通货膨胀率一度突破5%！大家需要知道的是，作为企业来说应付通胀最好的办法其实就是“提高物价”，房地产企业也是如此，商品价格上涨跑赢通胀的一个基本常识，这也是为何从4月份开始不少房企开始取消优惠或者提价的原因。

根据国家统计局的数据来看，其实从4月份开始国内商品房销售价格已经开始恢复上涨跟大家分享两组数据：国家统计局公布的1-3月份的房产销售数据来看，1-3月份商品房销售面积21978万平方米，商品房销售额20365亿元；1—4月份，商品房销售面积33973万平方米，商品房销售额31863亿元；也就是说仅仅4月份商品房销售面积11995万平方米，销售额11498亿元，也就是说4月份国内商品房销售价格就达到9586元/平米！！而2019年全年的平均销售价格为9310元/平米，2020年1-3月份的销售价格为9266元/平米。也就是说仅仅4月份一个月房价平均上涨了接近320元/平米，这个上涨幅度基本上已经跑赢了通胀水平（大约月增长3%左右）。

学区房一直以来都属稀缺资源，在优质教育资源不足的情况下学区房走势只会更加坚挺，这点短时间不会改变在很多文章中都提到了自己一个观点“房价是资源聚集度的体现”，学区房、学位房其实就是直接体现因为国内中小学至今还是采取“就近入学、划片”的方式进行的，对于过去传统的重点、优质中小学资源并不能进行合理分配的情况下，导致一个城市或者一个区域较好的中小学只有那么几座，而一个城市的入学子女那么多肯定要通过某种方式来获取入学机会，这就是学区房、学位房出现的原因。哪怕包括北京某区域试行多校划片的方式来试图打破传统学区房对于房价的加持作用，不过说句实话“在优质师资不能进行合理分配的情况下，任何动作其实都是无用的”。其实但凡懂点教育的朋友都知道一个优质学校的前提就是“优质师资水平”，这些才是稀缺资源。

对于多数普通人来说买房除去居住外，多数原因就是为了解决子女的受教育问题，这也是很多人购买改善房的初衷中国式父母有一个根深蒂固的传统“一切为了子女”，哪怕父母吃再多的苦最终还是要为子女的教育付出最大的努力。有能力的父母购买学区、学位房，次一点的选择择校等都是国内中小学教育资源不均衡、不足够的体现。如何解决择校问题？其实已经有不少专家学者提出了自己的观察，让一个区域内的中小学师资进行周期轮换，这点就是学习日本的经验。不过短时间内国内效仿的概率比较小，也就是说大家哄抢学区房、学位房的情况还会持续下去。

大量印刷货币或者释放大量资金流动性虽然会保证经济基本稳定，但是这些资金总要有个去处，而能够容纳这么资金的目前只有股市和楼市股市和楼市是目前最能够容纳资金的场所，股市和楼市也能起到部分减弱通货膨胀率的作用，毕竟大量资金不可能直接投入市场为何说股市和楼市是如今市场多余资金的蓄水式？这跟其吞金能力强有关系。2019年国内股市总市值达到59.3万亿，而国内房地产企业总资产在2018年也已经突破85万亿；也就是说这两个渠道能够容纳的资金量都在万亿级别以上，而包括央行在内每次释放的资金流动性也就万亿左右居多。大家或许有一个疑问，为何大量资金要流入股市和楼市才行。其实主要还是因为通货膨胀率的问题，如果说大量的印刷货币直接进入市场，进入老百姓手中的话，那么通货膨胀率就不会今天的5%左右了，很有可能达到10%以上，这么高的通胀是任何人都接受不了的。

楼市到目前来看还是资本市，哪怕是在融资端调控的情况下，进入楼市的资金也不可能完全“关死”图上所示是从国家统计局网站截取的部分年份房企实际到位资金渠道图，可以看到仅仅看到的房企筹措资金的渠道就有国内贷款、外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭和其他等。这些年国内进行的融资端调控也仅仅是从国内贷款等方面进行了管控，但是房企可选择的资金来源渠道太多了，可以说只要有些许的调控放松就会有大量的资金流入楼市。毕竟房地产企业给出的贷款利率一般都在8%以上，这可比一般的银行理财收益高得多。

2020年下半年楼市逐渐恢复到正常，新房房价继续保持稳定上涨的趋势是大概率影响房价因素的几个主要因素：拿地成本、通货膨胀率、建筑等成本几乎都是处于上涨的情况，房价几乎没有理由不继续上涨，当然这里需要说的是新建商品房价格持续上涨的趋势不会变，但是二手房价格走势就很难说了。毕竟二手房市场跟新房市场不是一回事，二手房市场还是相对比较遵循市场供求规律的。如果说，你真的想要选择购房的话可以试着选择二手房。

综上，疫情情况下各行各业虽然受到影响，但是房地产市场受到的冲击还是很有限的。通过大量印钱导致通货膨胀肯定也会造成房价出现一定程度的上涨，毕竟货币持续贬值的情况总要体现出来的。学区房作为一种稀缺资源持续强势的情况会持续下去，受到疫情影响的概率比较小。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。