深圳楼市为什么还不崩盘？

有权威人士根据香港、上海、深圳房地产市场历史表现及世界房地产运行规律特点，以及深圳最快将于今年下半年祭出打击“阴阳合同”等平抑房价的“杀手锏”，得出深圳楼市最快将于今年下半年横盘调整的结论。 该权威人士称，2002、2003年许，深圳房价高位在八九千元/平方米，时隔4、5年，现在深圳房价高位已到三四万元/平方米水平，相差大约4倍。经验数据显示，当当下房价高位与上一房价高位相差4倍水平，市场横盘调整。此为其一。 其二，上海二手楼交易自2002年以来持续火热，进入2005年下半年房产换手率之高，更远在股票交易之上。也在这一年，上海房价涨幅出现放缓，成交大幅萎缩，“上海开始喘气”，“退房潮”此起彼伏。2006年，中央查办上海几个大案要案，上海楼市风声鹤唳。 反观深圳，2006年深二手楼交易反超一手楼，07年上半年一手楼供应继续短缺，开发商“惜售”严重，二手楼交易异常活跃，迭创新高，其与一手楼合力把深圳房价抬升到令人咋舌的地步。上月底本月初，中央和深圳高调“查房”。上周，深圳二手楼交易频繁，放盘量大增，看房量大增，但成交萎缩；各路投资者蜂拥进场，托高楼价，但部分用家开始离场。现时深圳楼市相比2005年的上海，何其相似！ 由此可断，如若深圳于今年下半年施行积极的“房产新政”（比如类似打击“阴阳合同”的狠着），则深房价最快将于今年下半年“喘气”。 其三，约摸10年前，香港房价因亚洲金融风暴狂跌，至今，港总价300万港币以下房产售价，仅恢复至亚洲金融风暴前的六成水平，而300万港币以上房产目前的价格水平，是亚洲金融风暴前的1.5倍。由此，如果“伪豪宅”主导并成为非理性市场房价快速上扬的最主要推手，那么该一市场的抗跌性值得怀疑，一旦政策层面及市场环境出现异动，其将短期横盘，掉头向下。 当下深圳楼市与香港当年相比，“万事俱备，只欠东风”：一，深二手楼交易异常活跃，全民炒房，“长线”变“中线”，“中线”变“短线”；二，租售比严重偏离“国际经验数据”；三，“伪豪宅”成楼价上冲主力，“泡沫时代猪都会飞”；四，金融机构空前支持炒楼（如“重按”、“转按”等引资金出洞之手法盛行），为炒家撑腰；五，地价飙升，极大刺激房价上涨…… 这位权威人士的分析头头是道，不能不佩服其洞见问题的能力，也不能不引起市场强烈关注。 但是，以下几方面因素，又不能不让我们冷静重思： 一、历史也告诉我们，当香港房价进入下跌通道，深房价却在逐步止跌回稳，并在港房价连年阴跌时连续微幅上涨。区间如1998-2003年。具体数据待查。 二、香港住房保障体系完善，而深圳在这方面的欠账刚开始偿填。深“公屋政策”真正发挥效用，应滞后三五年。各种需求甚切。短时间内，深圳部分改善型需求和改变型需求（如由“纯居住”变为“休闲度假”）将支撑高房价，延缓高房价调整时间。 三、沪房价于2003年开始发力上涨时，深圳房价直到2004年前仍如慢牛。而深市发育早，“独善其身”、“一枝独秀”，此异质性将在一定程度上延缓深圳横盘调整的机会。 四、深圳罩着一个“铁丝网”，特区内土地资源稀缺，特区外发展相对滞后。上海则海阔凭鱼跃，是世界级大都市，土地资源充足，区域发展强力推进，相对平衡。 五、沪乃长三角城市群唯一“核心”，绝大部分资源集中于上海一身。而在珠三角城市群，深圳不是“核心”，各城市分工明确。如果说房产投资在长三角，集中化不可避免，则在珠三角，除了深圳，可选择城市多多。 六、上海楼市高烧成因与深圳不同。我曾在《深圳会否步上海后尘？》里讲到，除了宏观因素，上海市房地产市场存有过多的政府意志影响、政府公司介入，这是上海房地产业高热难退的深层次原因。“特别是有形之手在土地市场翻飞，渗透到二级市场的各个环节，实际上直接影响了供需曲线的走势，成为刺激房价不正常攀升的重要原因之一。” 沪问题出在土地市场，深则出在房产市场。 深楼高烧原因我认为一在于政府对二手楼市 场的放任，默许违法的“阴阳合同”，二手楼交易秩序、交易特征、交易价格对一手楼市场产生比较大的影响；二是供求关系紧张，包括土地的供求、房产的供求、住房属性的变化与供求都很不正常。 深圳于近日实行的限外购房政策高估了“境外”人士的参与度，但作为冻结一部分购买力的手段也未尝不可。 因此中央查上海，政府意志一杆子插到底，“连根拔起”，有关利益垄断集团会招架不住，纷纷“缴械”；中央查深圳或深圳自查，“依法治国”理念下对民产，对民企，政府无权也无法或者说很难以行政力量侵犯或撼动。 七、深投鼠忌器。而如若打击“阴阳合同”这一平抑房价的“杀手锏”未使出，影响市场健康发展的这一“毒瘤”不切除，那么，深房价将有机会继续狂欢。 中央开刀上海，而不是上海自觉而为（上海房地产“毒瘤”是国有利益集团操纵市场），深圳房价平抑问题的解决，钥匙在深圳手上，但权在中央。还是那句话：执行力和意志力将是决定毒手术能否顺利成功的重要因素。

金融向、财政向、资金向、人口向，调控讲求平衡，并不赋予其降价，看房价本质，察楼市分化