下半年楼市走势怎么样？投资者何去何从呢？

大家好，我是勇谈。24日国务院副总理主持的房地产座谈会已经为下半年的楼市定调了，坚持“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激经济的手段。可以肯定的是不论是从国家层面还是地方层面都还会继续加持过去几年的房产调控政策，甚至对于东部和南部发达地区的调控会更加严格。这样的情况下，房产投资者就需要谨慎了没有的好投资渠道牢记一点“现金为王”。

下半年的楼市走势其实已经很明朗了，高层定调清晰，各个部门地方正在贯彻实施坚持“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激经济的手段，坚持因城施策的调控方向，保证房地产市场健康稳定发展是高层给予的准确信号较长一段时间以来房价持续大涨的很大一部分原因就是“房地产经济”，因为地方GDP考核和土地财政等问题不得不依赖于房地产。不过随着2016年国家开始明确提出“质量发展”后，以GDP为纲的发展道路进行了“升级”。如今我们对于经济发展更加求质量而不是速度，从过去的粗放式发展到精细化发展转变。这点从近几年国家不再重点强调“GDP增速就可以看出来”，图上所示是近10年来国内GDP增速走势图，可以看到一个基本趋势“GDP增速在持续走弱，这也是求质量发展的前提”。各位可以想象一个基本的思路：如果说经济增速不再是唯一追求目标，那么一直以来被寄予厚望的房地产行业还有大力扶持发展的必要吗？肯定不是。

能够维持房价继续保持上涨的主要因素已经比较单一，“资本涌入”还是主因，只要管控好资本流入方向，房价想要保持非理性上涨就比较难了图上所示是近13个月国内M2供应量及同比增速走势图，可以看到2019年开始较长一段时间内M2增速都保持了两位数以下的增长，这个也是2019年国内房价走势相对平稳的原因之一。不过随着2020年3月份国内复工复产的需要，M2增速已经连续4个月保持两位数增长，资本流向的不确定性是会不会造成房价异常波动的关键因素。近期包括深圳等城市房价出现不正常波动或多或少都跟M2供应量增加有关系，毕竟发达地区的城市投资风和“投资嗅觉”还是比较灵敏的。

真正的房产投资机构、专业投资者2018年前已经逐步退出了，如今市场上的投资者多数还是抱着“捡漏”心态，实际上投资渠道不仅仅只有房产这一条抑制房产投资已经是一种共识，这种从上而下的举动会始终贯彻下去，2020年疫情发生后高层的屡次表态已经很清楚2016-2018年不少城市的房价不正常上涨有很大部分原因跟棚改，去库存有关系；不过随着2019年用“旧改”代替“拆迁安置”，今年又开始全面开始推行，可以说助长房价持续上涨的动力之一已经彻底“熄火”。之前我写的一篇关于旧改的文章中就提出了旧改不能助长房价不正常上涨的关键原因就是“旧改不会创造大面积的非正常住房需求”，这点是跟拆迁安置有着本质区别的。在房价没有暴涨，不能带来高额回报的情况下，房产投资风自然会降下来。

未来房价持续上涨的主动力很有可能恢复到需求和成本为主上来，不过随着需求减弱，房价持续上涨的动力会愈发不足目前来看国内整体的房产供应是过剩的，2010-2019年近10年累计出售的房产超过120亿平米，加上拆迁安置房的火热开工，国内近10年的房屋空置率达到40%以上是事实。尤其是对于三四五线城市来说，本身的人口数量持续减少，购买力和潜在需求都在不断降低，维持高房价的“底气”愈发不足。除去一二线和部分经济发展较好的三线城市未来因为还有持续的人口流入带来的住房需求外，多数城市在未来几年会逐步陷入“卖不出去”的漩涡中。

投资房产的风险越来越高，成为不动产的概率也越来越高，未来房产投资的风险仅次于股市，对于投资者来说基金等或许是不错的选择房产投资获得的收益愈发不明显，投资房产未来成为“不动产”的概率越来越高，变现难已经不是个别现象房产投资之所以长期被人们认可和追捧，其中很重要的因素就是“变现快”。不过从2018年后这样的局面明显被改变了，二手房交易挂牌半年以上司空见怪，甚至一些位置不是很好的房产挂牌几年无人问津也是常态。产生这样情况的原因也很简单“房产投资过剩，房产供过于求”，每年新增城镇常住人口1700万，但是销售的房产面积就高达1.7个亿平米，房产不供过于求才怪。所以，对于多数城市来说房产投资就意味着“变现难”。

其实从2013年后以余额宝为代表的货币基金已经走入了大家的视野，对于多数人来说基金投资风险相对较低而且收益基本可观，已经逐步成为投资者新的选择基金投资本身就是由专业团队操盘，收益相对稳定，风险相对较低其实是比较适合现代投资者的。门槛不高，一般的基金投资年收益率在5-8%之间很常见，风险并不是像股市一样那么高决定了基金投资会成为越来越多人的选择。对于投资者来说如果真的有闲钱，可以试试基金投资（不过还是需要点专业知识的）。

综上，下半年楼市走势已经基本被高层定调，投资者进入楼市的风险也越来越大。在楼市降杠杆的情况下，多数投资资本都会被逐步挤出来，股市或者基金等市场才会是投资资本的新的落脚点。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。