对于目前昆明房价的趋势，专家们是怎么看待昆明的房价的？

作为房地产产品,它不同于普通商品,通俗的来讲是消费品和投资品的结合体.目前而言,价格尽管也受供求关系的影响,但某种程度上这样的影响没有想象的那么大.就市场状况来看,是KFS在引导着消费者消费,昆明楼市价格的控制权主要还是集中在KFS手中.由于产品周期比较长,价格的波动没有那么频繁,在昆明这个地方,总体上来说,房地产市场并不是太活跃,所以分析这几年的走势,价格基本上是向上的趋势.就开发住宅产品而已,好象还没有出现过KFS亏本销售的.这一点可能跟我在昆明时间还不长,了解不多有关。

    看多楼市的最基本的一个理由在于不动产具有保值升值的功能,按照一般经济规律,在人民币升值这个周期中,以人民币计价的资产会得到更大的体现.这几年下来,感觉我们人民币是升值了,但这个只是对美元而言,毕竟人民币直接挂口的是美元,当然现在逐步在调整,所谓一蓝子货币计划就是调整的方向.自2000年10月以来人民币对美元充其量也就5%不到的升值,而殴元对美元已经有50%以上的升值,日元对美元有15%左右的升值.从这个角度来看人民币还是被低估了,相对于国际其他资产，人民币计价的资产价格也被低估了，因为美元在下跌.所以人民币现在只是在价值回归.这个是个前提,似乎和昆明的情况不搭界,但却很重要,所以我拿出来提一下。

先说看跌的理由

    第一条,就是国家宏观调控,接二连三的政策目的就是打压房价,如果还打压不下,那还有后续的政策跟上,毕竟中央要做的事情就没有做不到的.

    第二条,就是供应量太大,从供求关系上来说,加大供应,价格就会往下走,不管怎么说,房地产也应该受供求关系影响的.

    第三条,从昆明的需求关系来说,集资房比较多,买得起房的消费者的部分通过集资房有了自己的房,而且这两年的大供应也消化了其他一些买房者,后续需求是个问题.

    第四条,昆明的经济水平和沿海有差距,也不像上海,北京这样有持续移民来消化房屋,收入水平不支持昆明这样的房价.

    第五条,房屋价格的连续上涨已经提前透支了未来几年的空间,仔细算算昆明的房屋价格也已经上涨比较多了,没有感觉出来是因为本来基数小,所以感受不是太明显.但确实对昆明这个地方来说已经涨的很厉害了.也需要调整了.

    第六条,看看已经建成的小区,空置率太高了。

说完看空,也说说看多的理由

    第一条,昆明的房价周期和全国特别是一些发达城市并不是同步,之所以这样是因为99年世博会的因素.所以昆明的房价理应还往上走;

    第二条,受前几天只拆不建政策影响昆明的城市改造才开始,按照城市改造一般经验,会创造刚性需求,同时拉升房价。

    第三条,作为云南的核心,昆明是全云南的昆明,辐射面比较广,这点和沿海城市不一样,需求将是持续的.而且昆明有40%的房屋被非昆明人所购买,说明昆明这个城市的魅力;

    第四条，房屋可以抵御通货膨胀带来的货币贬值；

    第五条,国家政策调控本质上是增加了交易成本,这样反而会推高房价,这一点可以从税收政策和土地政策上看出来.

    第六条,政府是房价上涨的受益者,不会轻易让出这样的既得利益,而且集资房越来越少,完全市场化将更推高房价,昆明房价之所以涨的没有那么大,就是因为集资房的功劳,现在全部市场化后,随着土地成本的上涨,房价不涨才怪.

参考资料56.，jn