全球通胀在即，房产或再度成避险资产？事实是这样的吗？

5月28日，美国总统拜登提出了总值6万亿美元的2022财年预算，计划在基础设施、教育、医疗保健等领域进行投资，这将使美国政府支出达到二战以来最高水平，在未来10年中赤字将超过1.3万亿美元。一直以来，在以美国为主的全球主要经济体货币大放水之下，一场席卷全球的通货膨胀浪潮正迎面而来，房产或再度成为避险资产吗？事实真的是这样的吗？

2019年说“健康”是不让房价涨，2020年说“健康”是不让房价降，今年的健康是什么？答案将决定未来房产投资的思路。对于房产能否成为避险资产，你想保值或增值更多关注的应该是这个城市的未来潜力，不要总盯着每年都在上涨的房价，这会让你焦虑从而失去理性的判断能力。一、先来说说，今年的全球通胀会不会影响房价呢？全球通胀这个事情在2021年尤其尴尬，首先必须明确，通胀实际上是有两层意思。怎么说呢？按照传统的自由主义经济学，通胀完全是个货币现象，也就是说物价只是通胀的一个反馈，没有它也不能说不通胀，资产价格上涨也是通胀。

只要水出来了，必然有东西在涨，像比特币和全球房价暴涨都是通胀表象，进而就是最近一直在提的“K型复苏”。K型复苏的意思是离水更近的人更快地积累了财富，举两个例子：一个是大企业和信用好的个人更容易拿到低息贷款然后投资；二是本身持有金融资产的人因为涨幅获益更大。

但是对于央行来说，通货膨胀完全是另一码事，央行对标的通胀是物价指数，因为央行的目的是让你积极消费，但是又不至于消费不起or不敢消费（全去购买避险资产）。这个数没有准确的定额，一般2%左右最好。

至于2021年的通胀显然略有不同，因为全球化首先有逆转，产业链要移出中国；科技巨头监管又趋向严格，拜登不仅要印钞放水还要给企业加税，这三点才是全球通胀的背景。

监管和增税看起来是调整分配结构，转移支付给底层增加有效需求，但是完全不触及根本，第三条道路都算不上，简直是作秀，因为真正的资产利得税是不可能通过的，只能导致资本外流，然后被迫加息然后更通缩。

也就是说，那就只能让全球房价和比特币继续涨咯，股市泡泡也马照跑舞照跳。因此，全球房价肯定是刹不住车的，这一点数据已经很清晰，我就不多列了。不过具体到国内还是有些不一样，我们的楼市毕竟政策市，上涨动能和上涨结果完全是两码事的。

二、再来说说，我为什么不建议买房子来保值？全球通胀下，全球房市上涨是必然的，可是国内政策对房价的控制是越来越严格，而且已经出现城市分化现象，基本上4个一线城市房价稳中有升，重点省会城市能保值增值，但是其他城市房价下跌的风险极高，原因只有一个，那就是人口。

也就是说，目前我们的房地产市场不再是全国普涨，而是进入到“一城一策”“千房千面”的时代。比如与深圳年后加强调控，于是周边城市开始上涨，东莞就涨得很厉害；而上海有反弹的意向，但是附近苏州、杭州开始下跌，比如福州、南京、厦门等也没有挺住，不过总体上跌得不多，还算稳定的。

总结起来就是，除了广东还有房价上涨外，其他城市都熄火了，更是要注意泡沫破裂的可能性。

可以肯定地说，如果不是国家持续对“房住不炒”的坚决态度和有力措施，2020年国内房价涨幅绝不止这点程度，也就是说国内的房价其实是被抑制了！

通胀，房价要涨；调控，抑制上涨。我们要明确，调控并不是为了降房价！从政策上看，除了必要的调控政策，2021年，货币政策会继续宽松，房贷利率（现在主要是LPR）也会继续保持低位下行，这都将保证房地产市场或许有一个上涨的期望，只是其幅度深受区域、城市不同而差异较大，这不是普通人单纯看看房价就能判断的。

三、最后，全球通胀，我认为下一个蓄水池是黄金和A股百姓资产要避险，就要保值，那只能往两个方向去，但是房产当前真的不算是很好的资产保值工具，上述已经详细说明了。

在全球一体化的时代，各个国家的经济都有着极强关联性的。在新冠疫情连续2年的冲击下，除中国之外的所有国家，经济都在负增长，比如英国GDP下跌9.9%；只有中国实现正增长，而且2021年还有望实现8%的增长。

在这种大环境下，各个国家为刺激经济增长都出台了大放水货币政策和财政政策。从数据看，去年，也就是2020年，全球各国总共印刷了26万亿美元的货币。

进入2021年以来，国内与老百姓息息相关的生活用品、农产品都出现了小幅上涨。我去菜市场买菜，青菜都有50%的涨幅，去超市里买个小零食也比之前涨了不少。

很明显，当前的世界已经处于物价上涨趋势之中，汇率崩盘会在今年成为常见的现象，比如巴西已经宣布破产，土耳其的货币里拉正在快速地贬值。虽然中国经济还处于上涨中，但是游资需要寻找避险地和避险产品，发达国家也想将自己国内通货膨胀转移出去，所以中国有可能出现资本流入、资产泡沫导致的输入性通货膨胀，老百姓要提前做好准备应对，那么，应对选择有两项：

1、黄金：黄金作为最牛贵金属是历次金融危机中的最佳避险品种，经济环境好，黄金涨；经济环境不好，黄金也涨。所以，没有什么好说的。2、A股：中国的A股已经不再是独立于世界金融市场之外了。在经济发展一枝独秀的情况下，A股绝对是最吸引境外游资的投资地。所以国外那些想要保值增值的资金一定会想方设法地投入到A股市场，“帮助”我们冲击5000点。如果你不会选股票，那么省事的办法就是购买股票基金。道理就这么简单，因为A股的上涨需要靠资金推动，而境外的游资就是推手。

总之，投资房产需谨慎，只有核心的好资产，才能够抵抗通胀

简而言之，在全球放水、货币超发的大环境下，持有现金显然是最不明智的，一定要持有资产，只有核心的好的资产，才能够抵抗通胀，防止自己手上的钱变得不值钱，最最保守的，也应该买点债券或稳健的理财产品，一定要想办法用风险可控的方式，去让手里的钱增值，但千万要记住，切勿贪图高利息的诱惑，为了多一点点利息，反而被人骗了本金。

商品房在很多国家，仅仅是用于居住的商品，而不是投资保值的投资资产。但是在我国是有所不同的，商品房一方面居于有了居住的实际使用功能，还有着投资保值的投资功能。所以在此情况下，在全球通胀的大背景下，房产其实在我国的走势会出现一些微妙的变化。

前不久，有专家说，押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。这句话引发了比较大的争议。如果从绝对长期的角度来看肯定是正确的，因为不可能有一个商品永远涨不会跌的，但是在我国从中短期来看，有些地方的商品房价格是不会出现下跌的，而且有可能持续的小步调升。但是也有一些地方的房价可能就将缓慢下降。

那么在全球通胀的背景下，其实各种资产的名义价格都将被推高，尤其是大宗资产的价格会在短期内上升，我国也会受到这种影响。大家已经看到，从去年到今年，各种大宗商品主要生产资料的采购价格，那么逐渐的就会影响到了中级消费领域和最终产成品的价格也会随之上升。房产作为消耗大宗商品的主要领域，生产成本也是逐步上升的，所以从生产成本角度，房产的成本未来确实会逐步上升。

但是房产的销售价格和交易价格并不一定是由成本完全影响的，还与着土地的供应、税费的调整等等相关，最重要是在交易环节还受到了宏观调控措施的重要约束。所以这就决定了我国房产的价格现在是以稳定为主，既不会快速上升也不会快速下降，但是这种调控措施其实是对抗了市场的需求。一旦放开之后，可能价格就会发生比较大的两极分化。

我国民众可投资的投资品范围相对是比较窄的，投资房产仍然是重要的投资方向之一，也是避险资产的好选择。那么在通胀的预期下，其实房产投资和权益类投资还是一个可以值得考虑的方向。但是现在针对房产投资风险是在加大，因为如果选择的区域不好，有可能未来迎来的是房产价格的逐步下降。

在国家三大经济发展带上，例如环渤海京津经济带区域不知、长江经济发展带、粤港澳大湾区经济带上，其实这些地方的经济有着广阔的前景，那么会吸引着无数人在此创业和安居乐业，自然房价还是相对有着良好的发展势头，在中短期会基本保持稳定，而且是稳定向上浮动。在中西部的一些地区以及人口外流区域，房价可能会慢慢的稳步下降。

对于本地房价而言，其实经济的是否强力发展，人口是否持续流入，那才是决定房价的最重要基础，至于全球通胀，在一定程上仅仅是锦上添花的效果。

现在大家明白了吧？