呈贡和巫家坝，哪个会成为昆明未来的繁华地段？

我认为巫家坝会成为昆明最繁华的地段，原来飞机场那么大一块平地又在主城区南端，无与伦比的地理优势，是呈贡所无法比拟的。如果呈贡要达到昆明最繁华地段的称呼，起码要20-30年的不断努力才能达到。所以巫家坝是唯一的地标。个人观点，仅供参考不喜绕过。

巫家坝肯定会更繁华，但是价格过高，我觉得投资还是呈贡会好一点。

为什么呈贡区的房价居然是昆明几大片区内涨幅最大的？

应该是供求关系导致的！

第一、呈贡区房价是昆明5个区内涨幅最大的吗？01、近期昆明5区房价行情

据中国房协&禧泰数据显示，2020年6月，全昆明房产均价14028元/㎡，同比上涨8.3%，环比上涨0.34%！

其中，官渡区房产均价14215元/㎡，同比上涨11.12%，环比下跌1.69%；盘龙区房产均价14283元/㎡，同比上涨6.74%，环比下跌0.24%；五华区房产均价14719元/㎡，同比上涨11.81%，环比上涨0.98%；西山区房产均价16135元/㎡，同比上涨8.03%，环比下跌0.03%；呈贡区房产均价10891元/㎡，同比上涨8.58%，环比下跌0.5%！

从图表汇总可以看出，西山区的房产均价最高，呈贡区最低；同比房价涨幅看，五华最高，盘龙最低；环比房价涨幅看，五华最高，官渡最低。

就目前昆明房价而言，不管是环比数据，还是同比数据，呈贡区的房价涨幅都处在中间位置，并不是昆明房价涨幅最大的区。

02、近3年昆明5区房价行情

吉屋网数据显示，近3年来，昆明房价涨幅最大的官渡区，涨幅高达47.5%！其次是西山区38.3%、五华区37.3%和盘龙区36%，最后是呈贡区，涨幅达18.4%。

综上比较，不管是近3年房价数据，还是最近的房价数据，呈贡区域房价涨幅都不是最大的。

第二、如何看待呈贡区域房价涨势？01、为什么大家会有呈贡房价涨幅最大的错觉？

得不到的，永远是最好的！

呈贡区房价这2、3年涨幅很大，准确地说，应该是2017年房价涨幅最大。2016年末去考察呈贡市场，预感到呈贡区房价可能会在接下来有大的上涨行情，在17年头的时候开始常住呈贡。

以米兰园小区为例，在17年初的时候，180多平米户型总价在120万左右，等到年尾的时候，这个户型已经涨到接近200万，涨幅确实很大。但在随后的18、19、20年里，房价涨幅并不是很大，保持了相对稳定。

也就是说，呈贡房价涨幅大其实只是在17年这一年！其他时间内房价涨幅并不大，过了那一阵之后，呈贡房价保持了相对的平稳。

看下安居客的历史房价数据，2017年1月，呈贡区房产均价6268元/㎡，2017年12月，呈贡区房产均价8501元/㎡，涨幅高达35.6%，月均涨幅3%！

所以，大家认为呈贡区房价涨幅最大，其实应该是2017年这一年涨幅最大，而不是近期房价或最近几年内房价涨幅最大。

02、呈贡区房价为什么能维持这个价格？

我认为是市场供求关系决定的！

呈贡楼市一度“无房可卖”！在2017年时候，新房方面，南亚、七彩云南、龙斗壹号、花香满径、实力心城、众和嘉苑等已经卖完，兴冶国际尚未开盘，能卖的一手房只有惠景园尾盘大户型、滇池明珠尾盘和兴冶国际认筹。

二手房领域，同样面临“无房可卖”的行情！二手房的存量是很大的，但没有产权证！过户时间长！限售！其中，导致二手房“无房可卖”的最大因素是没有产权证！比如，米兰园小区里面，有一半左右的房子手续有问题，入住很多年了，没有房产证，无法正常过户交易；七彩云南同样在当年没有证，也是入住有些时间了；惠景园小区同样没有证。

也就是说，在相当长一段时间内，由于众多的小区没有拿到房产证，导致市场上缺乏能正常交易的二手房，出现了供不应求的行情，房价自然涨！

后来产权证陆续办下来了，可以交易了，但又出台了2年限售！我认为限售的目标之一在于减少二手房市场入市量，稳住呈贡区房价，不至于出现几年前那样的房价下跌。

综合看，呈贡房价只是在2017年这一年里，房价涨幅过大，出现这种行情的最大因素在于这一年里，一手楼盘入市少，二手房缺乏产权证，导致供不应求，推高了房价。

第三、在呈贡还能置业吗？01、呈贡还在成长

呈贡楼市有四个优势：

⑴大学城

有人气，就能带动需求！

大学城差不多20万左右的人口，基本都是高校师生，吃喝拉撒睡，各项需求都是强劲的！还能吸引其他人员就业，进而带动住房消费和需求。

⑵市级行政中心

市级行政中心搬迁呈贡后，由于公务员有小区，住房需求不是很大，但会吸引更多的企、事业单位进驻，拉动就业和住房需求。

⑶地盘大

市级机关是在农田上建盖起来的，绕开了老城拆迁，成本费用低，阻力小，建设速度快，加上呈贡地盘大，土地价格低，易于规划，易于推进城市建设和房地产开发。

⑷契合政府规划

大昆明城市规划战略是“南延北拓”！

呈贡位于昆明主城东南方向，“南延”就是往呈贡方向发展，有政府规划推动，呈贡的前景是有的。但需要时间，这个时间，可能是10年，也可能是20年，当然，也可能更久。

呈贡的四点优势将是长期的，从长期看，呈贡楼市是有前景的。但短期内看，呈贡各项配套不完善，人可以住在呈贡，但工作和就业机会少，还得跑主城，这就导致短期内呈贡人气仍然是不足的，房价的后劲不足。如无限售、缓办产权证因素制约，呈贡房价下跌会有压力！

02、呈贡还能不能置业？

⑴本地人

呈贡本地人而言，机关、事业、国有单位职工都经过了前些年数轮集资建房、团购房和福利房之类的，早已透支了购买力，已经不缺房了；其他人员在高房价面前，难有充足的购买力支撑房价上涨。

⑵外地人

交易记录证明，呈贡近几年的房子多数被外地人买走了，包括东北地区、西北宁夏、新疆、内蒙、西南川渝和省内地州人士。

预计未来市场行情看，本地人买呈贡不方便，住呈贡，工作在主城，好学校在主城，上学在主城，本地人看来是很难有勇气买呈贡的房子。

外地人将会基于高性价比、低置业门槛的优势，选择呈贡楼盘，继续推动呈贡楼市发展。但呈贡入住率在短期内难以有明显提升，除非能吸引一些大型央企区域总部顺利入驻！

因此，呈贡楼市前景是有的，但需要时间。在经历了2017年房价暴涨之后，呈贡楼市预计将会进入平稳发展时期，中短期内都难有大涨行情。