开发商出了网签合同是不是就等于银行已经放款?

编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！
继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之二：2021上海楼市备忘录。
城市综述：2021年，上海一二手房呈现不同态势。一手房量增价稳，二手房则是量价齐跌，部分区域一二手房倒挂是加速市场分化主要原因之一。土地市场经历年初群雄并起夺地之后，下半年出现国进民退，国企出动抄底。
新房市场：量增价稳
从近5年情况来看，2021年创下了上海新房成交金额新高。
上海链家研究院数据显示，2021年，上海新房累计成交金额5819亿，同比增长9%，成交套数92672套，同比增长14%，成交均价55530元/平，同比持平。在限价影响下，2021年上海新房整体价格走势平稳。
2021年，上海新房累计供应73726套，同比增长6%，套均总价618万元/套，同比下降5%，供应均价56545元/平，同比下降4%。从供应节奏来看，全年呈现出先紧后松态势。年初由于市场较热，所以整体供应比较谨慎，无论是从区域选择，还是从楼盘筛选来看，都是以外环外和刚需为主。下半年，市场恢复理性，供应也有所放开，市区可选择面扩大。一些网红盘也逐步入市，全市整体供应量进一步增加。
二手房市场：量价齐跌
2021年，上海二手房累计成交金额9282亿，同比下降8%，成交套数28.1万套，同比下降7%，套均总价331万元/套，同比下降1%，成交均价40219元/平，同比下降1%。
从成交量情况来看，2021年上海二手房市场呈现前高后低的态势，和2020年呈现完全相反的走势。2021年一季度，市场延续了之前的余热，所以整体成交比较火热，特别是1月份单月成交量接近4.5万套，创历史新高。
但随着楼市调控政策持续叠加出台，市场热度逐渐消散，下半年以来，市场出现下行企稳的态势。特别是挂牌核验价以及 “三价就低”出台后，9月份单月成交量更是降至1.2万套，和2017年低谷时期的水平不相上下。
不过随着市场对政策预期的稳定，以及楼市本身的韧性，四季度以来，成交量已经出现企稳的态势，12月份单月成交量修复至1.8万套，恢复到常规水平。
价格方面，下半年以来，上涨的势头已经得到遏制，但目前并未出现持续下跌的态势，成交均价基本稳定在4万/平以下。从全年来看，均价和套均总价同比均下降1%。
从近5年情况来看，2017年-2020年上海二手房成交量整体呈现上升态势，2021年则出现萎缩。
政策：摇号积分打新热 核验、就低二手冷
新房方面，2021年2月，上海推出新房摇号积分制，明确采用“计分制”规则。上海市房管局、民政局、社保中心等根据购房者在新房认筹时提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保的相关资料，计算得分。然后，按照房源数量130%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围线的所购对象可参与摇号。
也就是说，买房前所有认筹购房者先计算自己得分，排名靠前的才有机会进入之后的摇号拼运气环节。不少购房者热衷于在上海一些一二手房价格严重倒挂区域购买新房，引发“打新热”。
二手房方面，2021年7月9日，上海市房管局明确，在上海市已实施二手房房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套二手房房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
2021年8月，上海房贷审批施行“三价就低”原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中相对最低的价格审定房贷额度。
在挂牌核验价以及 “三价就低”出台后，9月份上海二手房单月成交量降至1.2万套，和2017年低谷时期的水平不相上下。
土地市场：群雄逐鹿到国进民退
2021年上海全年出让95幅含有新建商品住宅的地块，总出让面积超570万方成交总金额达2396.77亿元，相比2020年1990.7亿上涨约400亿元。
另外，3月起采用双集中供地。全年共进行3批次住宅用地集中出让，第一批次集中供地，推出30幅地块全部成交，总成交金额达772.65亿元，第二批次住宅用地集中出让推出20幅地块，总成交金额达480.56亿元，第三批次住宅用地集中出让推出27幅地块，总成交金额达469.91亿元。第一批住宅用地集中出让呈现群雄逐鹿态势，第二、第三批则呈现国进民退态势。
其中，成交总价最高的是黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空间地块，由上海建工、上海城投于2021年1月5日以底价176亿元竞得，刷新了上海市住宅用地成交总价纪录。土地用途为商住，成交楼板价约8.9万元/平方米。从区位来看，该地块东临上海著名的豫园景区，西北面则是人民广场，直线距离不到1公里，无疑是近几年来为数不多的上海市中心优质地块。
2021年，在上海拿地权益金额最高的房企是招商蛇口，其补仓上海花费了约169.62亿元，其次是上海城投，花费了约166.71亿元，第三名则是保利发展，投入了约134.94亿元。
从供地区域来看，自贸区临港新片区及大虹桥是上海2021年宅地供应热点，相信后续将在上海新房供应中有所体现。
热盘劲销百亿 浦东霸主地位受挑战
2021年，上海卖得最好的楼盘是中粮瑞虹・海景壹号，全年成交总金额达111.16亿元，也是2021年上海唯一一个成交超百亿的楼盘。
2021年，上海新房成交量前3区域依次为浦东、奉贤和嘉定，浦东成交新房15215套，成交均价约58510元/平方米。奉贤成交新房14567套，成交均价约33830元/平方米，这也是最接近浦东的一年。嘉定成交新房11634套，成交均价约43413元/平方米。
房价收入比
2021年前三季度收入58907元年均78543元，上海新房套均总价约628万元/套，与普通家庭（以5人计算）收入比约为15.56，上海二手房套均总价约331万元/套，与普通家庭收入比约为8.2。
租金：整体平稳
根据承租人反馈，2021年上海住宅租金水平基本保持整体平稳，没有呈现大幅上涨现象。但也有一些个案出现，租金出现100到500元上涨，涨幅约在4%-5%左右。
购房者群像：热衷“打新” 二手房观望
2021年，上海推出新房摇号积分制，引发新房“打新热”。由于上海前滩、陆家嘴、新天地、唐镇、御桥、临港等区域一二手房价格严重倒挂，一旦购得新房，转手收益可能在数百万。购房者们使出浑身解数只为买到热门新盘，他们已成为楼市中一个重要群体，他们出现的地方就是市场热点所在。
而二手房市场，2021年上海二手房市场较热，下半年风云突变。“三价就低”“核验价”等连续出台，银行放款时间也大幅延后。部分购房者因商业贷款放款缓慢，选择取消组合贷，采用纯公积金贷款+增加首付方式完成过户。而那些手中无法拿出更多资金的买家，面对此类情形，只能暂停买房。
同时，“三价就低”原则下，由于核验价与评估价绝大多数情况会高于备案价，也就是实际成交价，无形中增加购房者首付压力，变相“劝退”资金不足的购房者。 在上述多重因素的共同制约下，不少二手房房东和购买者选择暂时观望。
市场惨淡，中介的日子也不好过。和6月份高峰时期相比，2021年下半年上海二手房带看量下降20%左右。不少中介从业人员数周没有开单，甚至有中介门店几乎连续两个月都没有开单。
楼市面面观：加剧分化 告别草莽时代
有开发商认为，当前房地产市场环境一方面锤炼了企业健康度和风险抵抗能力，并适度加剧企业分化，另一方面也对行业自我梳理给予较大压力，健康度不达标的企业将难以生存发展。
也有业内人士指出，楼市下行不是偶然而是必然，房地产本质是制造业，凭手艺赚辛苦钱，不该有太多金融属性。过去是草莽时代，太多从业者习惯了赚快钱，已经不会也不屑于赚辛苦钱了，把行业带到被动局面。
展望2022：新房稳中有升 二手房继续萎缩
从2022年预计入市新房来看，全年上海新房整体成交量保持平稳是大概率事件，但具体情况仍然需要依据发证节奏具体观察。价格来说，由于2021年集中土拍均设定房地联动价，对比目前周边房价，呈现出稳中有升现象，这也预示着2022年新房成交价格可能出现缓慢小幅增长。
考虑到此前上海宅地成交情况，临港、五大新城等板块将成为新房供应大户，但大虹桥板块成交热度将会依然领先。
二手房市场则会不同，在“三价就低”“核验价”等政策影响下，2021年年底二手房月度成交量均低于2万套，这一态势至少会延续到2022年上半年，因此判断二手房会是先抑后扬走势。
二手房存在量在价先规律，预计2022年上半年成交量低迷时，会出现二手房价格松动情况，这也将促进下半年量能复苏。但上海楼市部分区域存在严重一二手房倒挂现象，二手房成交一方面取决于自身价格，另一方面需要等待一手房价格的提升。
土拍市场，预计全年会有四轮，临港及五大新城预计会是供应主力，规则调整概率不大，整体保持稳定毫无疑问。