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能否分析一下清远的房价？

2023-03-13 13:21热度：8416

在2019年上半年的时候，我也回答过一个关于清远房价的问题，当中提到清远房价与广州房价基本处于捆绑状态，广州升清远则升，广州跌清远也肯定跌。因为清远房子在去年超过六成是来自广州为首的珠三角客源，这一点上“广清同城”已经实现了。

去年的回答的时候，在房价问题我是审慎看好的，但提到要看国家的整体发展趋势和注意国家层面较大的风险因素，如贸易战等。如果贸易战的风险是一个渐进式的可控因素，但料不到没人能够预测到的新冠疫情的发生，导到了经济和房价的严重受压。

当然广州核心市区的房价还是很贵的，但是周边的花都从化这些都拉低了广州的均价，它们比清远要么在地理、要么在心理上更靠近广州，这里的房子降价了，清远则会降得更多些。

清远市区已经出现不少六字头的楼盘了，新城市中心的也挂出了很多七字头的二手电梯优质高层。据说在房管局最近排长队的人龙，其实就有很多是搞二手房交易、过户和质押的客户和中介，而不是被某些人宣称的所谓疫情后楼市火爆。

至于将来清远的房价如何，只能说在没有更大的风险爆发的情况下，房价的均价估计已经接近触底，等到六七月份全国的新冠疫情基本清零，可能就非常平稳了。

影响清远房价的几个因素：

一，广州因素。最近十年，广州的互联网、IT、科创、金融等领域的发展并不是太如意，主要还是传统产业在支撑，深圳和杭州都在新兴产业上超越了广州，涌现了一批新富阶层。而广州的长隆动物园、中大批发市场等，曾传闻要搬来清远却最终依然要紧握在手，就是难离这些传统产业的表现。如果广州的新产业有所突破，又或者是其传统强项生物制药产业在疫情后能大发展。其经济和房价的溢出因素就会有利于清远。

二，广东调整行政规划的因素。汕头潮州揭阳三市合并的可能性越来越大，预示着广东通过“树强扶弱”调整行政规划，改变地级市过多、珠三角与粤东西北差距过大的政策将在不久的将来得到落实。届时清远会否有所改变，是房价的一个重要的变量。

三，长隆和轻轨因素。长隆动物园和广清城轨“带动”清远房价“功不可没”。长隆能按原计划建成超级大园，清远房价必然应声而涨，能在2021年建成小园，也会让房价短期内站高一线。但如果在2022年省运会前长隆依然远未完工，则反而有可能变成清远房价的负面因素，附近地段迟迟难以开发，并在外地置业者中留下不良口碑。至于轻轨，接到花都的广州北站短期意义不大。除非北站变成广州高铁的枢纽型大站，或到2024接通广州核心市区时，就会影响到清远的房价。

四，清远自身的产业因素。一看广清产业转移；二看腾讯云计算产业和其它几个科创园（小镇）的带动；三看职教基地的建设；其中，职教基地是比较可靠的因素，转业转移也比较到位。就看第二项能否起到作用。

五，人口因素。清远市区长期人口流入的趋势未变。人口主要流入的是新城--燕湖新城区域。最近出台的广东省《广东省建立健全城乡整合发展体制机制和政策体系的若干措施》里提到，合理引导常住人口向珠三角地区、沿海经济带中心城市和城镇转移。清远市属于珠三角至少是边缘地带的一个地方中心城镇。加之地理和气候等原因，还是会吸引省内外的一些人口。

六，清远人的收入因素。做为购房客中另外四成的主力是本地公务员和国有企事业单位人员。大部分已置业，很多人也有了两套房子。清远人总体的负债率也不低。如果占比例最大的中低收入群收入长期得不到改善，清远的房价靠外地人也不易支撑，至少做不了一个有幸福感的城市。

广东.清远.古龙峡

清远是全国三线城市，辖有8个行政管理区，常住人口387.4万，户籍人口442.9万。各城区房价有差异，一起来了解清远楼市的大体情况：

清远房价走势

近一年来，清远房价呈高位稳中有跌走势。2019年9月，新盘参考价格8970元，较年初价格9320元，下跌3.75%。

二手房价格也呈稳中走低态势。2019年9月参考价格7377元，较年初价格7511元，下跌1.78%。

近三年来，清远房价呈持续上涨走势。2019年9月，新盘参考价格8970元。2016年参考价格5124元。三年上涨75%，年化涨幅25%，2018年全国水平10.7%。2018年9月新盘见高价格9639元后，开始走下跌趋稳走势。

二手房价格，2016年参考价格4331元，2019年9月价格7377元。三年上涨70.33%，年化涨幅23.44%。

清远市主城区，部分新盘参考均价分布。

区域房价及价格段分布

各城区房价涨跌数量差不多，新城区、清城区、佛冈房价排前三。

清远新盘参考价格段分布。主要价格集中在0.8万~1.0万元之间，超万元价格有少部分。