22万亿的养老地产能否给中国房地产迎来巨大的市场？

我们未来的老龄化也会越来越严重，养老地产会成为一个很大的亮点。可我们的人口众多，贫富悬殊不一。很难让老年人都进入到了养老地产的商业模式里。也就是我国的养老体系不可能像法国那样的政府提供高福利体系；也不可能如美国那样的几乎全市场化的养老方式；而我国最有可能的还是应该是日本的养老方式，也就是社区养老、农村养老为主体的养老模式。

笔者也不知道这22万亿是如何计算出来的！首先必须除去公益性的养老，这是由各地扶持的倒贴方式的福利性养老，这样不是蛋糕，而是一种责任和义务；还有，社区养老和农村养老也是必须剔除，这部分是城市住房体系和农村宅基地住房体系两大类别中。而唯一留下的就是市场化的养老产业。

那么，这个蛋糕到底会有多大呢？

按照我们在前几年就推出的9073养老计划，也就是90%的老人会选择在社区和农村宅基地养老，而7%是应该由社会福利性的养老体系里进行带有公益性的养老，只有仅3%的老人有能力或者可以享受到市场化的高福利养老，这一部分也就是说的养老产业真正的红利所在。

以我国目前的老龄化发展速度，预计到2030年老龄化可能达到25%（60岁以上），那么也就是差不多有3.5亿的老人。3%的高福利人群也就在1000万，我们在这里就算再翻一番也是2000万人。按照每个老人的养老平均居住面积50平米分摊，10亿平方米的建筑面积已经是达到了最高值。

这几乎是我国新增居民面积的一年供应量，如以1万元/平米来估算等于10万亿的总投资。而不是22万亿的总投资。

总之，未来养老地产非常大，但是还没有大到22万亿的规模，估计在2030年前的规模能够达到一半就不错的。不能把福利性养老当成蛋糕来分摊，而是要当成义务来负担。跟住宅地产和宅基地市场相比还是小巫见大巫，也就一年的供应量。未来的房地产蛋糕应该在农村宅基地和农村集体用地市场。养老地产最大的可能就是遵循9073的日本养老模式发展。