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《海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》的通知

【标 题】关于印发《海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》的通知（已失效）
【文 号】海建设〔2003〕13号
【发布日期】2003.03.01
【实施日期】2003.03.01
【效 力】失效
【全文】
市各建设、开发、拆迁实施单位、拆迁评估单位：
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发〔2003〕16号)、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》(通房〔2003〕17号)，现将《海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》印发给你们，请遵照执行。

二00三年三月一日

海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准

第一章 总则
一、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号以下简称拆迁条例)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》(GB／T50291—1999）、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发[2003]16号)及《南通市坡市房屋拆迁补偿价评估技术规范》(通房[2003]17号)及其它有关规定，制定本规范。
二、本规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下的由交易双方协商确定的市场价。
三、本规范适用于城市房屋拆迁补偿价的评估(以下简称拆迁评估)。
四、拆迁评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。
五、依照房地产讦估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。
六、承担拆迁评估业务的讦估机构及其评估人员应遵守职业道德，追求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。
七、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。拆迁讦估时应将(房屋拆迁许可证》和拆迁公告规定的拆迁时间作为同一工程项目统一的估价时点；
八、本规范未规定的事项，应依据有关法律、法规、规定、规范和房地产市场评估常规办理。
第二章 拆迁评估的基本步骤和方法
一、拆迁评估的基本步骤为：
(一)掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；
(二)根据合法性依据进行实地勘测讦估；
(三)绘制、填写评估表格材料；
(四)编制评估报告；
(五)报告讦估结果。
二、拆迁评估的方法
拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估单位(楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位)，应采用同一评估方法实施评估。
(一)市场比较法
1、本方法主要适用于城市规划区内国有土地上和兴建时使用的土地为农民集体所有土地上住宅房屋的拆迁评估。
2、本方法的计算公式为：
(1)城市国有土地上的被拆迁房屋补偿额二合法建筑面积的建安成新价补偿额+合法土地使用面积的区位补偿额(合法土地使用面积小于合法建筑面积的以建筑面积计算区位补偿额)。
对以出让方式取得土地使用权，根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况由土地评估所予以评估。若合法建筑面积建安成新价补偿额+合法土地使用面积的土地出让金补偿额大于前款(1)计算的被拆迁房屋补偿额，按本款计算。
(2)兴建时使用土地为农民集体所有土地上的被拆迁房屋补偿，按下列标准执行。
①被拆迁房屋的合法建筑面积按新建、翻建时乡(镇)政府和市国土、建设主管部门审批或《集体土地使用证》核准的面积确定；合法土地使用面积按被拆迁人持有的土地使用证载明的合法面积确定。
②被拆迁房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿。住宅房屋建安价评估，按《海门市各类被拆迁住宅房屋建筑结构、等级评估标准》(附表2)结合房屋成新状况评估确定。
被拆迁住宅房屋区位补偿按合法建筑面积计算，实际建筑面积小于审批面积按实际面积计算。
③被拆迁住宅房屋合法土地使用面积大于建筑面积的，按下列标准增加补偿。
A：土地使用面积在135平方米以下(含135平方米)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30％的标准计算。
B：建筑面积超过135平方米的，土地使用面积超出建筑面积的部分按每平方来60元的标准计算。
C：土地使用面积超过135平方米，建筑面积在135平方米以下(含135平方米)的，土地使用面积超过135平方米的部分，按每平方米60元的标准计算。
④城市规划控制区范围内，人口应享受土地使用面积大于房屋建筑面积的部分，按房屋所在地区位价40％的标准给予补偿(人口享受面积的对象和标准，按海政发[2002]98号文件有关规定执行)。属危险房屋或大龄青年急需结婚无住房的，根据本人申请可提前予以拆迁。
3、新建住宅房屋自竣工之日至拆迁许可证颁发之日不满5年(自批准建房日期之日增加建房施工期9个月)被拆迁的，按其建安成新价的20％增加补偿：
4、被征用集体土地范围内集体经济组织的房屋实施拆迁，按房屋合法建筑面积建安成新价评估补偿；
5、被拆迁人专门从事养殖业，因房屋拆迁终止的，按附表18的标准给予补偿。
6、本办法修正的因素和标准为：
(1）被评估住宅房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按《海门市各类被拆迁住宅房屋建筑结构、等级评估标准》(附表2)和《海门市各类被拆迁房屋成新评定标准》(附表3)、《海门市各类被拆迁房屋成新折旧率》(附表4)对照评估。
(2)被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正(见附表6、附表7)。
(3)被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育(学校、幼儿园)、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在-2％至2％之间。
(4)对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施设备和装潢、装修项目的补偿评估，按《海门市房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢补偿标准》(附表14)单列进行评估。
(5)拆迁范围确定并发布房屋拆迁公告之日起，装潢、装修、改建、扩建的项目不予补偿。
7、城市规划区范围内的被拆迁人或者公有住房承租人，具有房屋产权证(承租使用权书证)、土地使用证或者建房批准文件，仅有一处住房的且长期实际居住，经评估后获得的货币补偿总额低于人民币3．5万元的(不含提前搬迁奖、过渡费)，经公示确认，由拆迁人补足3．5万元。
被拆迁人(含征地拆迁户无子女的孤寡老人)或者拆迁公有住房承租人获得3．5万元货币补偿后，仍无经济能力解决住房的，经申请由房屋拆迁管理部门、房改办审核后按照城镇廉租住房或拆迁解困房的政策给予解决。
8、对处于城市规划区边缘的征地拆迁户，所在村、组有条件在另处安排宅基地供其移地迁建住房，并经规划管理部门同意的，对被拆迁房屋迁建成本进行补偿。海门市被拆迁房屋迁建成本补偿价，按《海门市被拆迁房屋迁建补偿费标准》(见附表8)评估。
(二)路线价法
1、本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。
2、本方法的计算公式为：房屋拆迁补偿额=被拆迁房屋建安价补偿额+区位价补偿额
(1)建安补偿价的确定。按《海门市非住宅房屋建筑结构评估标准》(附表5)和《海门市各类被拆迁房屋成新评定标准》(附表3)、《海门市各类被拆迁房屋成新折旧率》(附表4)对照讦估。
(2)区位补偿价的确定。根据《海门市市区非住宅房屋路线(段)区类划分》(附表15)和被拆迁非住宅房屋临街面状态因素与楼层因素(按附表9“非住宅房屋临街面状态调整系数表”和“非住宅房屋楼层调整修正表”)对非住宅房屋拆迁区位补偿指导价进行修正确定。海门市非住宅房屋拆迁区位补偿指导价按《海门市非住宅房屋拆迁区位补偿指导价标准》(附表16)执行。
3、两面临街的，以区位等级级别高的临街面路段区位补偿指导价确定。
4、对非住宅房屋拆迁停产、停业补偿
（1）对拆迁非住宅房屋(经营)实行产权调换、货币补偿致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税额年均值给予——次性综合补助。海门市具体综合补助数额参照附表10确定。
(2)非住宅房屋的区位补偿，按合法建筑面积计算，对合法建筑面积小于土地面积的按土地面积计算，但要区别于不同土地性质、类型等因素由具有土地评估资质的机构评估后，在区位补偿价中扣除土地出让金等费用。其中：出让土地扣除已使用年限的土地出让金；政府减免土地出让金的改制企业扣除减免金额；划拨土地扣除土地出让金；集体土地扣除土地出让金和征地费用等。
(3)租凭集体土地上的房屋拆迁，按批准建筑面积的建安成新价评估补偿。
（4）对非住宅房屋内的装潢、装修项目补偿，可参照《海门市房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢项目补偿标准)(附表14)单列评估。
5、对具有房屋产权证，土地吏用证，属于住宅房屋性质，改变用途为营业用房或住宅兼营业的，按住宅房屋评估补偿。
对已取得工商营业执照和完税证明，持续营业l年以上(含1年)3年以下的，按房屋所在邻近道路非住宅房屋区位补偿指导价x被拆迁房屋实际经营面积x3％的标准增加综合补贴；3年以上(含3年)5年以下的，增加8％；5年以上(含5年)的，增加10％。
(四)其他补偿评估
在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木(含果树)、竹园等，需要砍伐或迁移的，按附表11给予一次性补偿；坟墓迁移按附表12给予一次性补偿。
第三章
房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费
和企业停产补助费等的规定
一、市被拆迁的住宅房屋，支付搬迁补助费的标准为：被拆迁房屋建筑面积(下同）在30平方米(含30平方米)以下的，一次性支付搬迁补助费120元；被拆迁房屋面积在30平方米以上的，按每平方米5元标准一次性支付搬迁补助费。
二、对房屋被拆迁后自行解决过渡居住用房的，支付临时安置补助费(过渡费)的标准为：被拆迁房屋面积在30平方米(含30平方米)以下的，市区一、二类区位月支付临时安置补助费100元，三类及以下区位月支付临时安置补助费80元；被拆迁房屋面积在30平方米以上的，市区一、二类区位范围，每平方米月支付临时安置补助费3元；三类区位范围，每平方米月支付临时安置补助费2．5元；其它区类范围，每平方米月支付临时安置补助费2元。对市区一、二类区位范围内的被拆迁房屋，按面积计算低于100元的按100元支付，三类及以下区位的被拆迁房屋，按面积计算低于80元的按80元支付：
三、支付搬迁补助费和临时安置补助费，以被拆迁房屋的所有权证或其他合法权属书证所确认的合法建筑面积为依据按户计算。对因析产造成少于30平方米的不单列分户计算。
四、对房屋拆迁实行货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置补助费；对回迁安置的，按协议的约定支付临时安置补助费；
五、拆迁租赁的房屋(指公有住房、单位住房)，搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。
六、拆迁生产型工业企业非住宅用房，异地迁建或产权置换，造成被拆迁单位正常生产停产的，根据市劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按人均月工资450元的标准给予经济补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月；造成全部停产的，经济补助不超过4个月(货币补偿按2个月计算)。对非正常生产的企业，按人均月工资340元标准补助，最高不超过4个月(货币补偿按2个月计算)，对在拆迁前已经停产的企业，按市区下岗职工月生活最低保障线的标准给予补助，最高不超过4个月(货币补偿按2个月计算)。
七、对非住宅房屋拆迁的搬迁费补助按附表13规定执行。
八、拆迁假期或误工补贴标准
拆迁假期或误工补贴可选择其中之一。
实行货币补偿、产权调换的，由市拆迁管理办公室或拆迁人出具证明，可享受拆迁事假两次共计7天，或给予误工补贴每人100元(每户限二人)。
实行移地迁建，由市拆迁管理办公室或拆迁人出具证明，可享受拆迁假期(平房20天，楼房30天)或给予误工补贴(平房250元/人，楼房400元/人，每户限二人)。
第四章附则
本规范自发文之日起施行，海建设发〔2002〕1号、100号同时废止。在2003年3月1日前，已领取房屋拆迁许可证并已实施的拆迁项目，按原规范标准执行。
本规范由市房屋拆迁管理部门负责解释。

附表1：
海门市被拆迁住宅房屋区位补偿基价
区位等级：一类区；被拆迁住宅房屋地段范围：以珠江路电视塔路口顺时针向西，经人民路、长江路、秀山路、圩角河、人民西路、海兴路、新海路、圩角河、海门河、日新河、丝绸路、珠江路以内的区域；基价：680元/m2。
区位等级：二类区；被拆迁住宅房屋地段范围：以海门河、日新河的交汇处往东，顺时针方向至瑞江路、南海路、嘉陵江路、十三号横河、圩角河、秀山路、新开河、新海路、海兴路、钢厂北侧横河以内的除一类区以外的区域；基价：630元/m2。
区位等级：三类区；被拆迁住宅房屋地段范围：一类、二类区以外的本市规划区范围内的其他地区；基价：550元/m2。
区位等级：三厂镇区；被拆迁住宅房屋地段范围：三厂镇区、青龙化工园区、城市规划区范围内，其余地区按照其他地区标准；基价：340元/m2。
区位等级：其他地区；被拆迁住宅房屋地段范围：海门镇城市规划区以外的其它地区、各乡镇、场；基价：230元/m2。

注：本文件已被市政府关于印发《海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则》的通知（海政发[2004]17号）替代。