都来预测下，房子什么时候沦为白菜价？2025年？

根据目前市场数据分析估计2020年就会下跌30%到40%，2021年就会从40%下跌到70%，2022年从70%下跌到90%回归到房子的实质价格，这就是所谓的稳房价，稳房价不是必须稳定价格而是正常下跌的稳定也叫稳房价，房价的健康就是让房价逐渐走入实质价格不存在泡沫价格的含义，，房价不是上涨才叫发展，而正常下跌到房价的实质价格也叫发展，人们说讲的白菜价就是低于实质价格，也就是说房价在2022年后就进入白菜价初期，2023年进入白菜价中期，2024年进入白菜价末期，那是真正的泛滥成灾了，到那时还没有卖掉的房子只有两个选择，第一就是狠心扔掉。第二就是花钱请人看管打扫，要不老鼠和蛇就成了业主。至于房子问题不是值得讨论的话题了，如果还是生葡萄泡白酒～不甘心最后一定是最惨的，不过到那时估计会出台相印的政策，想扔扔不掉，每月必须缴纳一定的费用请人看管，要不就要承担相印的罚款。

对于东莞宣布商品房“限涨不限跌”，你怎么看？对2020年的楼盘有什么预测呢？

我是@小强讲房产买卖知识，感谢邀请。

3月4号，东莞市住建局发了一则通知---《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，这则俗称“限涨不限跌”的通知，引发了业界不小震动，在很多人看来，这是东莞市调控房价的又一重大举措。那么，对非房产行业或者不太懂这些政策的朋友来说，怎么理解这则通知，请看我的分析。一.通知的主要内容（内容做了一定简化，解读在第二部分）

1.加强商品房销售价格指导。这条是重点，就是“限涨不限跌的”的由来，通知里有三个重点。

（1）项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。

（2）在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。

（3）取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。

2.规范了商品房销售主体的标价行为。在通知里，有这样一条规定：开发企业取得商品住房预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，商品房销售明码标价实行一套一标，价目表由房地产开发企业自行制作，并在商品房销售场所醒目位置进行公示，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等公示方式，标价内容应当保持一致。这样的要求，进一步明确了开发商对所售房屋价格的透明化公开化，尽可能避免销售方捂盘惜售，擅自调价。

3.加强了商品住房价格申报与户内装修管理联动管理。通知要求开发企业在《东莞市新建商品住房销售价格申报表》内申报的“交付标准”应为开发企业实际交付购房人的标准。交付标准实行申报价格、销售合同、工程竣工验收、住宅交付现状与报建图纸标准相一致。简单说，怎么向住建局相关部门申报，就得怎么建，就得怎么交付。不能申报毛坯交付，对外宣传精装修，以此来提高成交价，打价格擦边球。

二.怎么理解这则通知1.对限价的理解。在通知里，我们能看到，住建局对东莞开发企业的要求很明确，备案价格可以调高，但是如果不能做出合理解释就不被允许。比如，这次卖的是二期，一期卖的一万，二期如果要卖一万五，就得做出解释；如果周边均价一万，要卖一万五，就得做出解释。当然，这个调价的幅度咱们不得而知，我只是打个比方。这样就从政策上堵住了开发企业无端提高报价，无端涨价的行为。

2.对报价的理解。在通知里，对报价的要求是要求公开透明一致化，不能捂盘惜售，不能申报价格和对外报价出现较大差距。这则通知的意思就是如果申报的单价一万，那么成交价就不能高于一万，也不能低于9000。在我看来，这个是这则通知的最重点内容。

3.对销售口径一致的理解。申报精装修，就必须对外宣传精装修，并且宣传标准、交付标准和申报标准必须保持一致。这就让开发企业在申报价格时要确定好自己的装修标准和交房附带装修成本，以此来确定对外报价，避免了对外宣传毛坯8000，实际销售精装10000这样的阴奉阳违情况出现。

三.这则通知的意义1.限制无故涨价，明确涨价缘由。无故涨价是不被允许的，但是有故涨价是可以的，只要能做出合理解释即可。比如建筑材料成本增加、施工成本增加、营销推广成本增加、装修标准提升，只要可以做出合理解释，提高价格在合理范围内，是被允许的。

2.打击过度诱导，让购房者回归理性。有些开发商申报价格时会把价格报的老高，完全超出合理范围，比如卖一万的楼盘，他敢报两万。为啥？在我看来就是为了对外宣传时候可以任性的宣传大折扣。比如申报两万卖一万，他可以对外宣传“XX楼盘五折”，想一想，这诱惑力多大？可事实是什么呢？还是一万，只不过是让购房者心理舒坦了，掏的钱是一样多。而这则通知就是避免这种情况的出现。可以申报高价，但是卖的时候也得照着这个价格卖，申报一万，不能低于9000，申报两万，不能低于18000，这就让开发商在报价时选择谨慎，在对外宣传时减少诱导，让客户在购房时回归理性。

3.杜绝阳奉阴违，丁是丁卯是卯。有些开发商，申报交房是精装修，对外报价就用毛坯报价，客户签约时就让客户选择是要精装修的还是要毛坯的交房，这其实是一种变相的涨价手段，也是一种特别常见的套路。而这次东莞的调控，进一步管控了开发企业的“套路”，让他们把一切工作做到了明面上。

四.我的个人见解政府部门的调控才来都是用限制手段，而不是直接指挥直接干预，其实在我看来，这次东莞的“限涨不限跌”并不是为了调控房价，使其下降，而是让价格回归理性，回归到原始的由市场决定价格的阶段。“限涨”限的是开发企业对房价的胡乱申报，”不限跌”为的是让开发企业在运营过程中进一步明确成本与合理的利益之间的平衡点，通过这种手段，让开发企业在标价时能更多尊重市场尊重成本，而对客户来说，可以更多的回归理性，避免被开发企业的套路过度诱导，盲目不理智的追从某个楼盘，从而导致市场过热。这一切都是在遵从“房住不炒”的基本政策。

以上是我个人的一些观点，希望对您有帮助。

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