合肥的房价是上涨最快的城市吗？

杨老师您好，链家上看，合肥二手房今年6月份成交开始出现复苏，7月份交易量也有一定上涨，最近看房，二手房中介处房源成交相对的确有一些回暖，而且近期土拍楼面价格也很高，7月21日合肥经开区从最高楼面地价也从5460元/平方米上调至16992元/平方米，种种迹象让人心有余悸，很怕再次上涨，买不起。本人属于改善型需求，原在政务区有一套小房，小孩已快长大，住房日趋紧张，希望在政务区或周边改善一套正三房，学区依然用政务区学区，目前政务区二手房均价2万1左右，边上经开区二手房一般在1.6w左右，手头能筹借资金约100w，再次购房需首付5成，我们夫妻上班一个地铁3号线，一个地铁4号线。请教下杨老师以下问题：1.合肥二手房价格未来一年的趋势走向。2.合肥政务区及环政务区二手房未来一年的趋势走向3.对于我来说，是在政务区换小三房，还是在周边换大三房更好4.对于我来说，二手房和新房的购房时机大概是什么时候5.看近期滨湖有1.5w左右的二手房，不知道买入后过几年再卖出到政务区周边置换可划算？6.杨老师有没有其他推荐的区域，或者更好的方案。杨老师辛苦了，一个苦恼的买房人。

1、合肥房价尚未跌到底，未来一年以跌为主趋势。你说的7月成交量有反弹，我手头暂无数据，不能证实。即便你所说的能代表全市总体情况，也不能界定为新一轮上涨行情的开始。经历2016年暴涨之后，合肥楼市调整的时间与幅度，都还不够。不能奢望房价止跌。

2､土拍对于房价的推涨作用，主要是在一轮短周期中，房价上涨期的前三分之二进程，合肥主要表现为去年上半年。而去年四季度以来，合肥的高价地出让，只能脉冲式的刺激当地市场情绪，效果小，持续时间短。而且，去年四季度以来，在合肥拿高价地的房企，多属非理性行为，部分项目将会在今下半年和明年，被套住，难以赚到钱。个人预测房价走势，不能将地王现象，列为主要考虑因素。

3､以你当前的情况，不建议新购一套，想要新购一套，最好等到明年上半年，时机比较当前好。为了新购一套面积更大、居住更舒适些，也可考虑将当前这一套，当前卖掉，然后年底前后再买一套。一种情况例外：如果当前能买到被压低价格（最好压低幅度超15%）的新盘，则可以考虑当前购买。

4､从区域来看，自住房首先考虑工作与生活的方便性。当前你居在政务区，本就是合肥地段最好、环境最好的区域，学区是否最好我不清楚。再买改善用房，建议还是选政务区，环境熟悉，住得舒适，而且升值性也不错。

5､滨湖区不要考虑了。自住不方便。如果作为投资需求，当前入市时机不佳，这一板块二手房价格刚开始下跌，半年之后，跌幅会大于当前。投资滨湖，几年后卖掉，再买改善房，这一思路不靠谱。纯属自找麻烦，节外生枝。在预算不够多的情况下，应将注意力集中到买一套改善性用房上。

【微信公众号：1、杨红旭楼市研究。2、购房研练社】

【新浪微博，“杨红旭”（只此三个字）实名，谨防假冒】

这个已经是去年的事情了，今年合肥房价整体呈下降趋势，从开春时期14900到如今的14400元/平米，整体均价非但没有上涨而且一直在下降，但并非有爆跌现象。

为什么2017年合肥房价会跌落？

1、合肥限购、限贷政策。自从合肥限购政策实施，许多本想要在合肥买房的因为非合肥户籍，且社保未交满一年，不得已，在合肥无法购买房子。这一类的刚需房需要者，一下被限制，导致房地产市场一下缺少不少购房者。

2.合肥在2016年一下出让过多土地，虽然看起来2016年房价上涨，市场火热，但是许多项目还是剩余较多房源，所以现在土地资源和房源都很充足。

3、2016年的房地产市场过于过热，现在2017年房价都是为2016年的火热而买单。

4、一直在强调房子是用来住的，不是用来炒的。所以这么一发话，开发商备案高了是备案不下来的。（现在一般拿地开发住宅房都是不得高于同质量、同区域的房价）。

2016年的房价趋势

从年头到年尾，整体均价从8500元/平米上涨到15000元/平米。原因：

2015年年底开放商房源所剩不多，且一直有捂盘和捆绑销售的现象，这样再加上合肥身为安徽省会城市、二线城市。又在不断修建地铁，很多购房者开始大荒，造成房市一度火热，房价上涨。当然其中离不开炒房者的原因。

2016年全球房价指数