2016深圳楼市猜想 供不应求还会延续？

2015年深圳房价暴涨，除了有政策利好的原因，还源于商品房供不应求。2016年这种状况还会延续？

“二孩”放开，紧凑四房走俏？

“全面二孩”放开，家庭人口增加，买房需求也会由此转变，业内人士认为刚需将由三房变成四房甚至五房。户型的扩大将直接增加购房成本，据研究中心统计，若深圳人生二胎，因为家庭人口增加，刚需由“两房变三房”，买房的增加成本达130万。

为了迎合市场，对空间极致利用，许多开发商酝酿打造小面积多房户型，使得在面积不多增、总价不至太高的情况下满足了置业者对户型的要求。

据研究中心监测，2015年以来，新房供应中3房住宅占比下降，个别月份甚至跌至3成，与2014年高峰期的8成相比相差甚远，与之形成鲜明对比的是4房住宅供应占比攀升，新房成交户型也表现出类似的趋势，90平方米以下的4房户型在市场上迅速升温。

据美联物业（深圳）全国研究中心数据统计，在2016年一季度预计入市的项目中大多数项目户型都具有高拓展性，而90平方米左右四房项目约占3成。

房价上涨幅度多大？

2015年，深圳作为今年全国房价上涨的领头羊，全年一手住宅均价同比涨幅逾40%，个别热点地区房价甚至翻倍。2016年即将到来，深圳房价的上涨态势能否延续？

有业内人士表示，受“全面二孩”政策、降息降准等诸多政策利好影响，2016年全国房地产市场形势将继续向好，而作为今年领涨全国的深圳，在持续的大幅上涨后，增速有望放缓。

业内人士表示，短期内深圳房价不会再有今年这样大幅上涨的势头了，深圳合理房价应该在3.6-3.8万／平方米之间。但对于2016年深圳房价的走势，他坦言将继续上涨，但涨幅有限。由于深圳长期住房供应结构失衡（商品住房供应少、存量小），而未来市场需求仍比较大，故房价仍会保持一定幅度的上涨趋势，预计2016年全年深圳新建商品住房价格仍会保持10%左右的上涨幅度。

新房成交能否延续火热？

供应方面，据统计，预计2016年深圳有136个新盘入市，可供应面积1493万平方米。

而截止到2015年12月18日，深圳住宅及公寓供应共计121个项目，面积为706万平方米。其中，旧改继续发力，2016年即将入市的项目中，城市更新项目近50个，占到了全市新房供应面积近4成；2016年即将入市的项目中，综合体项目高达37个，主要集中在南山、龙岗和龙华；此外，区域规划差异导致热点轮换，各区占比将出现一定变化：龙岗依旧保持供应首位、宝安未来供应占比与2015年基本持平、龙华2016供应占比为13.3%、罗湖2016年供应上升，占全市供应的5.1%、福田与南山较之前变化不大、盐田的新入市住宅项目则明显减少。

据中国指数研究院数据统计，截止到2015年12月20日，深圳今年全市一手住宅共成交63511套，而近几年，深圳新房的年成交量一般都控制在4万套左右，数据显示，今年新房成交量同比上涨52%。

有业内人士分析，此轮成交高潮表示市场在提前透支需求，预测明年全市新房成交量将迎来一个相对低位。

投资热度能否持续？

深圳楼市短期暴涨，给投资客带来可观的受益。而今年，“3•30新政”更是点燃了投资客的热情，占比急剧上升。

数据显示，2015年6月，投资占比上升至今年最高值23%。据研究中心监测，截止2015年11月，2015年投资客占所有置业者比例约为26%，甚至个别高占达到30%左右。在投资客中，有些人选择“立竿见影”，买来即卖。数据显示，“短炒”一族比例占到全部置业者的10%左右，一些热点区域甚至接近30%，而去年才占到3%-5%左右。

明年“地王”还来吗？

12月以前，今年的地王猜想频频落空，2月中海以底价拿下鹿丹村旧改地块，9月龙光以底价拿下龙华红山地块。深圳土地市场在沉寂接近一年后，终于在12月底迎来了爆发。

12月底，信达与坤润以30.3亿元联合竞得坪山新区G11337-0101宗地，成为2015年坪山地王。尔后，福建中维以57亿拿下尖岗山片区两块宗地，其中一块宗地以近8万/平的楼面地价荣膺2015年全国单价地王。

展望2016年，我们忍不住问，明年“地王”还来深圳吗？

众所周知，深圳住宅用地一向紧缺，目前大多数新建商品住房用地主要来源于城市更新。数据显示，2013年深圳全年出让3宗住宅用地，2014年深圳全年仅出让1宗住宅用地。有专家指出，未来5年，深圳预计每年只有0.33平方公里的新增住宅用地供应，新地几乎无地可供，而存量土地则存在盘活难度大、城市更新周期长，难以缓解供应紧张局面，因此未来楼市供应紧张的预期会长期存在。

此外，有分析指出，“开发商对于深圳土地普遍看好”，今年以来，大型房企回归一二线城市的趋势明显，北上广深土地市场不断升温，地王频出。据了解，日前宝安尖岗山片区宗地的拍卖，出现众多外地企业同场竞争的局面，除了一举拿下两块宗地的福建中维，还有港系的九龙仓、华润，湖北系的葛洲坝，京系的首创，东北系的国瑞（辽宁）等房企参与竞争，显示不少外地开发商跃跃欲试地准备进入深圳市场。但由于一线城市土地供应量减少，土地成交量创下九年来新低。“不排除明年会有地王出现，但数量也不会很高。”

“僵尸盘”能否重见天日？

6月初，有报道曾指出，深圳存在某些“僵尸盘”，开发近10年仍未售出。半年过去了，龙华的卓能OPUS、宝安的天福华府、后海的吉祥龙花园已经开卖。布吉某新盘在开放营销中心后，也没有了下文。

笔者调查发现，目前市场上依然存在部分开盘时间待定的项目，它们很多都已经接近完工，甚至转为现房。其中，罗湖的德弘天下尚未开放营销中心；布吉的瑞泽佳园二期于2013年开盘，目前已售罄，剩余5栋现房加推时间待定；广兴源圣拿威于2013年开盘后，剩余楼王单位加推时间待定。

“僵尸盘”的出现绝大多数都不是因为捂盘，只是因为各种不同的原因导致项目无法开卖。至于那些多年不买的楼盘能否在明年面世，他表示，“这是绝对有可能的，但是可能性有多大就不好说了。”

（以上回答发布于，当前相关购房政策请以实际为准）

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