过烫的上半场：宁波楼市已成勇敢者的游戏, 你怎么看？

房价在一定程度上体现的是对人才的吸引力；

前几年宁波房价较低时，也有很多人愿意过来（即便就业机会比不上杭州）；

但到了今天，市区房价奔三去了（杭州房价也高，但就业机会和质量明显不是一个层次），而除了外贸的其它产业几乎原地踏步，就业机会相比杭州差了太多，此时人才流失再正常不过了

未来十年，哪些城市的房价有可能翻倍？

当前我国的房地产已经来到了一个关键节点，一方面是房地产调控空前严厉，另一方面是房地产的需求已经逐渐饱和。在这种背景之下，未来十年我国的房价不可能出现像过去10年那样迅猛发展，很多城市实现翻倍甚至几倍的盛况。

当然，房价这种东西谁也没法给出一个准确的定论，比如过去10年，我国很多城市都说房价要下降了，但是大部分城市的房价仍然继续上涨，有很多城市甚至陷入了越调控房价越上涨的怪圈当中。所以即便是在当前楼市已经来到了一个关键的节点，但不排除未来10年仍然有个别城市房价仍然会继续上涨。

至于未来10年哪些城市的房价会继续上涨，甚至有可能上涨一倍以上，谁也没法给出一些准确的判断，但我们可以从影响房价趋势的一些因素去推断，然后得出哪些城市的房价会继续上涨。

我认为当前影响房价有两个重要的因素，一个是市场需求，还有一个是地方财政。市场需求是房价涨跌的基础，如果供过于求，那房价自然涨不动，如果供不应求房价仍然会继续上涨。当然除了市场需求影响房价波动之外，各个地方对土地财政依赖程度对房价来说也会有很大的影响，当某些地方财政对楼市有严重的依赖程度，那么他们不可能在短期之内真正的去调控房价，只是会遏制房价过快上涨。

我们先来看一下市场需求。

楼市的市场需求归根到底还是跟人有关，如果一个城市的人口净增长比较多，人口的增长率快过房子供应的增长率，那么这个城市的楼市就会处于一种供不应求的状态，到时房价仍然会有上涨的可能。

而目前我国最有可能实现人口快速增长的主要是一些强二线城市，这些城市目前都在积极扩容，而且对人口落户也非常宽松，所以未来10年之内，这些强二线城市的人口会出现较快的增长，比如下图是一些强二线城市未来几年人口规模规划目标。

从这些强二线城市人口规划目标来看，很多城市远期的人口目标都增长30%以上，部分城市甚至增长达到80%以上。比如西安现在的人口只有1000万人，而到了2020年的目标人口要达到已经500万人，相当一年时间要增长500万以上。

如果未来这些强二线城市人口目标能够实现，那么短期之内就会净流入很多人口，这些净流入人口势必会对楼市需求产生很大的影响，所以不排除未来这些人口净流入比较多的强二线城市房价有可能会进一步上升，部分城市甚至有可能翻倍。

再来看一下各个地方对土地财政的依赖度。

过去几年我国的部分城市的房产调控政策之所以陷入越调控越涨价的怪圈当中，我认为有一个重要的原因是很多城市的经济对房地产的依赖比较高，目前房地产仍然是很多城市的支柱性产业，有部分城市的GDP对房地产依赖程度甚至超过50%。

除了GDP对房地产有严重依赖度之外，地方的财政对房地产的依赖程度也是非常高的，比如下图是2018年部分城市财政收入对土地财政的依赖程度。

可以看出，目前很多城市对土地财政的依赖度都非常高，在全国重点城市当中有15个城市对土地财政依赖程度超过50%，部分城市对土地财政的依赖程度甚至超过100%。也正因为地方对土地财政依赖程度比较高，所以很多地方都不会下定决心去控制房价的上涨，让房价回归到合理的水平。

当土地财政对地方的经济以及财政收入影响非常重大的时候，我认为短期之内部分城市的房价仍然会有上涨的空间，毕竟面粉贵了，面包不可能便宜。

因此我认为，对于那些对土地财政依赖度比较高的城市来说，如果短期之内没有能够找到其他产业代替房地产行业所贡献的财政收入 ，那么房价仍然有一定的概率会上涨。