你认为昆明2021年的房价上涨幅度是多少？

在房地产业依然是国民经济“压舱石”的前提下，预计2021年昆明房价涨幅保持在5%-7%之间概率更大。分享下相关看法，供参考。

一、经济形势预期01、疫情料将过去

作为今年最大的“黑天鹅”事件，新冠疫情严重地冲击了世界经济，昆明也不例外。

昆明虽然地处边疆，但远离口岸，人员流动不如武汉等中部核心城市大，因而疫情威胁并不是很严重，加上昼夜温差大，四季气温差异小，干燥、风大、紫外线强，疫情传播不及四季分明地区容易。

现在疫苗已经开始批量生产，疫情威胁将大幅减弱，加上昆明上下一心的防疫措施，预计明年昆明疫情威胁将全面解除。

02、经济持续恢复

全球疫情预计将在明年全面过去，接下来将是世界性的全力恢复经济。

中国受益于得力的防疫措施，加上一系列提振经济计划以及防疫物资采购和其他疫情国家生产停止转而向中国替代采购，目前中国经济已经走在了世界经济复苏的前列！

结合云南“十四五”规划和2035年远景目标，全力打造世界一流“三张牌”和区域性国际中心城市建设，增强对南亚、东南亚辐射能力，昆明作为首府，必将延续发展优势。

二、昆明历史房价情况梳理01、过去10年昆明房价涨幅

中国指数研究院数据显示，过去10年，即2010年11月-2020年11月，昆明房价（新建商品房均价、城区、郊区和个别郊县）总涨幅38.4%，年均3.84个百分点。

再看下安居客数据，过去10年，昆明房价（二手房、城区和郊区）总涨幅52.52%，年均5.25个百分点。

也就是说，即便是房地产业高速发展的10年，从昆明房产均价数据看，二手房涨幅高于新房涨幅，但都没有超过年均6%。

抛开均价数据，从实际感知看，过去10年，城区内，至少二环内，商品房价基本是翻倍了的，并不只是这么点涨幅，可能是郊区、郊县房价涨幅拉低了整体涨幅。

02、今年昆明房价涨幅

中房协&禧泰数据显示，11月，昆明房价14745元/平米，同比2019年11月上涨7.6%！这个房价涨幅超过了过去10年的房产涨幅均价，而且这个均价覆盖区域还包括了呈贡、东川和晋宁区。

另外，还有两点值得关注：一是今年房价受到了疫情冲击；二是去年开始，房地产业已渐渐跨过“拐点”，发展放慢！

所以，综合看，过去10年昆明（城区）房价涨幅超过年均7.6%应该是大概率事件。

三、2021年昆明房价涨幅会是多少？01、社科院预测数据

从昨天社科院财经战略研究院《中国住房发展报告》预测看，预计2021年商品住宅价格同比涨幅可能在5%左右。

但要注意，这个5%预测数据是全国城市整体涨幅均价，并不是对特定城市房价涨幅的专门预测。

从空间上看，中心城市、城市群和都市圈区域房价已经率先复苏，有的核心城市，比如，深圳、东莞甚至出现了房价过热现象；其他城市复苏乏力，部分城市甚至陷入了衰退！

全局分析，城市房价分化的趋势将加深。

02、调控惯例数据

虽然政策层面没有明确表示城市房价年均涨幅不得超过5%，但从深圳今年疫后房价上涨，接近同比涨幅5%时即升级限购为多部门联合执法看，城市主体责任制下，房价年均涨幅控制在5%以内或已是惯例。

03、通胀率数据

从统计数据看，2019年，昆明全年居民消费价格同比上涨2.3%，2018年是1.7%。

根据央行公布的通胀率计算方法，本期价格指数减去上期价格指数再除以上期价格指数，则2019年通胀率大概是3.53%。

今年猪肉价格、大葱、口罩等价格暴涨，预计今年的通胀率会高于去年；在疫情持续的情况下，这个趋势可能会对明年有一定影响。

04、2021年昆明房价涨幅分析

中房协&禧泰数据显示，昆明近一月房价为14668元/平米，环比下跌0.52%！

这是疫后昆明房价首次环比下跌，加上年末和春节将近，楼市步入周期性淡季，预计在明年3月来临前，中间时间的昆明房价都将处在周期性价格下跌局面。

如果下月央行按惯例“放水”，释放资金流动性，引导明年3月楼市“小阳春”，那明年昆明房价就将是乐观的，延续上涨行情将是大概率事件，这个涨幅或将在今年基础上收窄，但很难低于5%的涨幅。

当然，如果央行没有延续年初“放水”惯例，在疫后市场普遍缺乏流动性的情况下，流入楼市的资金必然有限，那昆明房价在2021年不仅难以上涨，甚至可能承压。

因此，综合这些数据分析，从概率上看，2021年昆明房价继续保持上涨，维持5%-7%之间概率更大。究竟是不是这样？央行的动作或将起到决定性作用。