预测未来半年，房价是涨是跌？

房子是用来住的，不是用来炒的。疫情降低以后，我国经济逐渐复苏，但世界疫情还未控制，直接影响中国经济，所以下半年中国经济不会快速上升，房价也伴随着经济发展而定论，我预测今后房价以平稳发展为主，一线城市，特别是学区房应缓慢增长，二线城市保持平稳，三线城市会有所下调。

有人说要涨，有人说要跌，未来5到10年房价会是个什么走势？

5-10年全国范围来讲还是要涨的，但是城市之间会分红，对于那些一二线城市或者区域性的中心城市涨的可能性更大，而那些人口流出，产业无法完成升级的城市的房价就难说了。

1、5-10年后房价的涨跌首先会排除两种可能要排除哪两种可能？一个是大跌，这个是不可能的事情，因为只要经济还在发展房价就不可能大跌，因为制约房价的因素一个是收入，另一个就是供给，在收入方面，当前买房就能够还得上月供，未来只要不必今天差，那么月供就没有问题。另一个影响房价的因素是供给，从当前的土地政策来看，更多的是稳定房价的目的，库存周期在12-18个月内的城市土地供给保持现状。所以供给的政策也是维持现状。

另一个可能就是大涨，这个可能性也是要排除的，有几个因素，最大的因素是中国的城镇化已经进入到第二个阶段，也就是收尾阶段，2018年中国城镇化率为60%，过去20年城镇化率提高了30个百分点，平均每年1.5个百分点，20年间城镇多了4亿人口，足足多出来一个美国的人口，中国的中产阶级也大多在这4亿人中。也就是城镇每年新增了2000万人。但是根据规划，到2030年中国的城镇化率将达到70%，12年提高10个百分点，城镇人口多了1.4个亿，每年1167亿人口进入城市，这是未来12年的 平均数字，相比过去20年每年2000万的数据缩水了40%。

城镇化是过去房价上涨最重要的推动因素之一，这个动力因素在未来会放缓节奏。所以房价如过去一般的大涨也是不可能的事情了。另外一个重要因素就是中国经济也将进入到一个高质量发展的阶段，也就是说速度会降下来，我们还记得上一次的2位数的GDP增长速度是什么时候吗？是2010年，距今已经将近9年时间了，我们从两位数的增速进入到了个位数，如今的增速是在6.3%，增速也萎缩了40%。所以过去的10年虽然经济增速在放缓，但是城镇化依然提高了充足的需求动力，所以过去10年房价依然是涨的。

2、房价涨跌主要看什么

房价的走势取决于三个因素，一句话可以概括：短期看金融、中期看土地、长期看人口，这句话来自任泽平，我深以为然，首付比例、利率高低、银行的贷款额度等等都在短期极大的影响着房价走势。而土地在中期影响着房子的供给，土地是地方政府的钱袋子，城市建设离不开这个，青山绿水如果没有人来欣赏，那也是了无生趣。目前的土地政策是“五分法”

1.消化期超过36个月的，应当停止土地供应。2.在36至18个月内，应适当减少土地供应。3.把土地供应水平由18个月维持至12个月。4.12至6个月内，应增加土地供应。5.对不足6个月的，应大幅度增加和加快土地供应。

这个政策的目的就是维持土地供给的平衡，土地是房子的源泉，源泉平衡了，那么房子自然也是平衡了。

最后一个句话是看人口，房子是用来住的，没有人居住的房子就真的是钢筋水泥，那么什么样的房子才会吸引人？在这个房子的城市能够有高薪的工作，孩子有良好的教育，生病了有良好的医疗，出门就有商业娱乐，高铁、高速联通外界，最好还有机场，这样的城市比如是产业不断升级，吸引周边人口，生生不息。未来的人口单纯依靠生孩子来保持增长已经不太可能的，95后对生孩子没那么大兴趣了，最爱生孩子的70后已经没有机会了，接棒的80后也慢慢的力不从心了。95后、00后本来就是个孩子，所以一个城市的人口增长只能依靠吸引周边的年轻人来进行补充。

金融政策是从短期角度影响购房的成本以及生产房子的成本，而土地是从供给的角度去影响，最终的人口才是大佬，因为所有的经济其实是取决于需求，需求创造供给。