商业地产现状及发展趋势是怎样的？

商业地产经过几十年的黄金发展时代，我认为已经进入了相对平稳的发展阶段，商业地产的迅速发展得益于中国改革开放以来中国所进行的世界上规模最大的城镇化进程，几亿人口从农村融入城市，创造了巨大的住宅购房需求，人口的大量集聚带动了商业地产的迅猛繁荣。

进入到2018年，根据《2016-2017中国商业地产大宗商品交易报告》数据显示，作为代表性商业地产的写字楼租金的投资回报率越来越趋于理性。

为什么对于商业地产的发展前景不容乐观，主要基于以下几点：

一、商业地产过去几十年迅猛发展的基础因素，城市化进程在放缓，甚至有些三四线城市的城市化进程停滞，对于商业地产的需求趋于平稳。

二、商业地产过去几十年的繁荣发展，有些区域资本的过度投资，商业地产到现在为止依然库存量巨大，去化效果并不理想。国家统计局数据显示，2016年全国商业地产开发投资2.24亿元，同比上涨7.5%，涨幅比2015年扩大3.3%。这也高于同期住宅投资6.4%的涨幅。其中办公楼开发投资同比增幅为5.2%，比2015年收窄4.9%；商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大到6.6%。巨大的库存量依然需要几年十几年的时间消化。

三、商业地产2005年以后受到了电商的巨大的冲击，随着新零售、新商业的迅速发展，将来商业地产的发展依然不容乐观。商业地产或者简单的说实体店最本质的作用是能够提供给消费者最真实的商品和服务体验，但是随着线上和线下的融合再加上人工智能尤其是虚拟现实的应用，未来商业地产提供、实体店提供的体验通过虚拟现实技术提供，支付通过移动支付完成，工厂直接发货，商业地产就会失去存在的意义。