东莞的房价还会继续跌吗？现在适合买房吗？

拿什么跌，一号线地铁在修了，2025年左右通车，肯定会涨一波，现在处于稳定期，可以买，问题是新房贷款不好办，二手房全款好买，贷款不好买，评估价压低，首付高

东莞房价两年后会跌吗？东莞现在人越来少，房子却越来越多！大神们怎么看待这问题？

东莞的房地产市场并非一个独立的市场，因为其所在大区域的影响力并不比市内自身的影响力小，而按惯常的房地产发展走向分析架构来看，可以在东莞找到很多支撑的条件，这也是最近当地局部楼市趋热的最大原因，只是在新的发展形势下，“房住不炒”和“稳房价”楼市调控的松紧程度和房价结构的包容度会成为当地中短期内整体房价的重要影响因素，但长期来看会受到来自区域发展前景和自身城市价值提升方面的支撑，房价较容易表现出稳中见强的状态。

东莞的房地产市场既会受到本市内因的影响，又受到绝对不可忽略的外因所推动，这些外因甚至可以超越当地的内因，共同对房地产市场造成影响。▲从外部因素来看，大湾区的规划优势、大区域内购房观念和所在区域位置是东莞房价的重要影响因素。

规划利好一直都是房地产行业中非常重要的影响因素。现在的房地产发展模式并没有发生变化，所以在人们看待市场的观念上也不会有太大的变化，只是现在的规划并不仅仅局限在范围更小的市内，而且跨进了城市群的大区域中去，而东莞身处的粤港澳大湾区正是近来被反复炒作并影响市场的重要概念。

同一个城市群，位置不同，得到的发展也会不同，而东莞的位置是除了湾区内几个指定的中心城市外几乎是最有优势的城市了。这个位置除了发展上的优势，也有房价上的优势，当然这个优势是相对的，一边的深圳均价已经超越6万，另一边的大广州均价也在3-4万之间，而东莞是2.2万左右，相对来说较低。

东莞经济实力与两大一线城市相差太远，如果割裂来看东莞房价与他们没有可比性，但它的房价能有今天的境地，并且还能得到继续看涨的预期，离不开大湾区规划和两大一线城市的外溢，这个外溢并不仅仅是指需求和资源的外溢，还包括投资观念的外溢。

深圳可以说是历年来房产投机风潮最浓郁的城市，其在房地产行业发展以来的表现，成为国内最震撼的投资表现，旁边的城市、城市里的人都看在眼里，房产升值赚钱的观念在这些区域比国内其他很多城市都要强烈。

而东莞就在深圳的旁边，这两个地域面积上的小城市，市辖面积加在一起也不到4500平方公里，在2019年两市共计超过3.6万亿地区生产总值和2200万左右常住人口的背景下，除了土地少很多外，经济体量和人口都已经与北京不相上下，但地域所造成的纵深障碍很小，未来随着一体化的推进，融合程度提高，几乎不再存在纵深的问题，深圳的投资观念也难免会进一步传导到东莞。

在这些因素的影响下，别说东莞的常住人口在增加，就算在减少，也会较容易在长时期被外围因素消化掉，从而减少对房价的影响。

▲东莞自身的内部条件也是房价的重要影响因素。

东莞的经济虽然与广深两大一线城市相比还有很大的差距，但其一直以来都是珠三角地区最活跃的制造业重镇之一，多年来经济发展也保持着相对较好的态势。

据当地统计公报显示，截止至2019年末登记在册的企业总量达123.86万户，中、小、微企业扎堆，同年9482.5亿的地区生产总值及7.4%的年增长率也体现了当地较强的产业经济实力。

从人口方面来说，当地登记的常住人口在2019年达846万人，且户籍人口仅有251万人，大部分都是非户籍人口，从记录看人口比2018年增加了10几万人，即使没有增加，现在的人口基数对于东莞最近每年4-5万套的新供应住宅来说，消化起来并不会有太大的问题。

再加上良好的经济环境对于购买力的培养和需求规模的保持和壮大起着促进作用，本身就可以为当地的房地产行业提供较强的支持，而土地作为另一个重要的影响因素，东莞也着有突出的特点。

这个突出的特点就是当地的土地资源并不算十分丰富，只有2465平方公里的土地需要长远规划分配才能满足后续城市建设的进一步发展，同时当地也并不像惠州一样大搞房地产开发，其每年向市场供应的产量并不会出现大水漫灌的模式，可见土地管理是较有章法的。

但这种情况在特殊时期也很可能会造成局部热点市场上的资源紧张的问题，引发市场上炒作的现象，市场一热需求就会跟上，存货就容易被快速消化，稍不注意热点区域的房价可能就会向上走，对管理者也是一种考验。

东莞的房价结构分布落差较大，使整体房价的包容度较强，即使部分区域涨跌幅度较大，也会有较大的可能因整体包容度的存在而淡化其影响，为调控实现大体平稳提供基础。▲东莞的房价分布有较大的落差，容易对局部区域的房价变动从整体上产生包容空间，为整体房价表现平稳提供基础。

东莞的房价结构差异很大，部分热点区域中新盘的价格已经超过4万，但从当地统计部门的5月份网签数据来看，有16个镇区的均价处于2万以下，最低的是1.3万左右，同时二手房市场由于房源结构更丰富，价格落差就更大了。

这种价格较大的跨度，对于部分地区房价的涨跌的包容度是很大的，就以最近几大主城区来说，莞城区自今年1月份到5月份网签均价涨幅已经超过50%，但也并未对全市的均价造成太大的影响，反过来说，即使后面某一个区域因过分提前透支房价引发调控加紧而出现结构性调整，也未必会影响整体均价的走势。

在东莞市外因和内因的共同作用之下，长期向下走的可能性显然是比较小的，再加上当地房价分布结构所形成的包容度，对于调节的消化能力会比较强，所以未来这些区域下跌的可能相对来说较小，反而应该警惕市场被有心人士借势炒高。

▲对于东莞来说，楼市调控对房价走向的意义重大，松紧程度是房价变化的重要影响因素。

在粤港澳大湾区的规划影响下，再加上本地因素的影响和两大一线城市外溢的影响，东莞的房地产市场走势相对会比较坚挺，相对于下跌来说，长时期对向上的预期进行引导的必要性会更大一些，房价控制会更依赖于楼市调控手段。

而楼市调控又是一个相对动态因素，它的松紧程度是可以在大原则下进行调节的。如果措施趋向严厉且得到保持，那么原来走得过急的区域出现结构性调整也是有可能的，如果调控措施在后面变得比较松，不排除会在局部区域再出现较大的涨幅。

只是东莞地域虽然不大，但房价结构的落差却很大，为保持表面上的整体平稳留下了很多空间，为整体房价保持大体平稳提供了基础，“房住不炒”和“稳房价”的调控策略也会跟随市场变化而作出适当的调整，以保持对现行这样的效果，所以从概率上说，整体平稳偏上的概率是较大的。

综上内容，东莞的房地产市场不是一个独立体，除了本市内在的因素以外，这有大区域规划和两大一线城市外溢的影响，所以即使当地内因出现了走弱，也极有可能被大环境所消化，况且东莞记录中的人口并未减少，反而有所增加，未来上行的预期会比较强烈，但得益于整体房价较强的包容度和楼市调控的引导，保持整体房价在平稳中稍稍偏上的概率是比较大的。