疫情下的2020年房地产销售额逆势创历史新高，2021年将会如何走？

2020年全国商品房销售额17.36万亿元，创历史新高；全国房地产开发投资14.14万亿元，比上年增长7.0%，其中，住宅投资增长7.6%。商品房销售额增8.7％。可以说数据是非常靓丽的。整个走势呈现出稳步走出负区间、逐渐向好、并且保持上升势头的特点。说明房地产市场的需求在经济恢复的过程中，仍然十分强劲，得到了释放。

另外与年中房地产投资区域分化不同的是，2020年全年数据显示，全国各个区域房地产开发投资增速普涨。其中东部地区房地产开发投资比上年增长7.6%，中部地区增长4.4%，西部地区投资增长8.2%，增速略微回落0.1个百分点；东北地区投资增长6.2%，增速持平。表明房地产全面复苏，并从东南部向西北朝全国性扩展，呈现普涨的态势。

2020年下半年由于部分城市房价过快，从7月开始，已经有超过24个城市发布了对房地产收紧调控的新政。这是疫情之年开始没有想到的。上涨情况较为引人瞩目的主要是东部长三角的杭州、无锡、南京、宁波等，珠三角的深圳、东莞等地城市。2020年底上海也出现了大幅度涨价潮，但目前尚未出台调控政策。

本人认为最主要的原因还是中心城市、重点城市的购房需求普遍存在，在货币宽松的环境下，有一定经济实力的人群争夺优质资产、保值避险的愿望强烈，而且信贷增加投放也提供了条件。深层次的原因是房地产作为国民经济的稳定器，在特殊时期特殊情况下，国家政府需要它发挥提振经济增强信心的作用。因此在房住不炒的大方针下，2020年也分情况实施了“因城施策”的具体措施，放宽了购房准入门槛，释放了潜在锁定的需求。

那么展望2021年，房地产会怎么走？

首先，我们看到国家统计局公布的最新国家经济增长数据，GDP超100万亿，全年增长2.3%，其中第四季度已达到6.8%，已超近年各年份的年平均GDP增长，表明中国经济已经恢复正常，走到稳步增长的轨道。那么，房地产作为国民经济稳定器的特殊时期任务应该结束，国家为调整经济结构，会从有所促进放松转为调整优化。所以你看到近期不断对房地产行业的新要求新规定，三条红线，银行房贷集中管理等等。

其次，2020年年中一项数据表明，我国住户部门杠杆率已经上升至60%，创历史新高，住户总债务余额达到59万亿元，居民负债率接近60%，其中住房贷款占比53%。根据国际对金融风险的追踪观察，得出结论，当住户部门杠杆率超过65%时，将影响到金融稳定。所以2021年底中央经济工作会议强调主要任务是“抓好各种存量风险化解和增量风险防范”。

第三，房贷是影响购买房产的重要因素之一，目前在央行的统筹管理下，已经开始了对信用货币的逐步收缩，一个明显的迹象就是2020年底的社会融资增长已经回落，央行主要靠一些短期工具比如MLF来向市场调节投放流动性。当然宽松退出不是一下子上来的，为了稳定经济，减少市场波动，是逐步渐行的退出，但趋势是很明显的，依照中央的“不急转弯”的大方针施行，但转弯肯定是最终的结果。

因此，2021年的房地产发展和房地产销售额，我认为在前半年特别是第一季度，会保持普涨向上的势头，二季度后开始不断分化、回落，年中时候就会走平、趋降，全年呈先升后平、微跌的走势。