中国房地产行业发展报告

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大规模供给冲击将影响中国的房地产市场。大量供给将在明年上半年进入市场，致使一些二线城市和众多三线城市的房价调头回落。但一线城市新增供给的缺乏将为价格带来支撑。

• 如果中央能坚持推行现有调控政策，市场需求将保持低位。若继续加息数次或开征房产税试点，则市场情绪可能出现反转，价格或将温和下调。不过，如果宏观经济数据走弱，则市场将预期北京出台宽松政策。

• 目前房地产建设活动增速仍保持上升，但鉴于即将到来的全国范围内的库存增加，我们预计开发商将在明年一季度减少建设活动。这将成为2011 年大宗商品（钢铁和铜）市场的一大风险。

• 规模较大、业务分布较广、杠杆率较低且有能力售出库存房屋的开发商经营状况将比较乐观，而中小规模开发商或将受到冲击。

• 如果一些根本性问题得不到解决，即使2011 年房价调控成功，中国房地产市场的长期预期也不会改变，一旦货币政策再次放松，中国的房地产泡沫问题将重新显现。

    在北京，决策层仍在等待房价出现回落。继政府出台提高首付比率、调高抵押贷款利率、限制购房套数、提供居住证明，增加保障房供给等一连串调控政策后——甚至在开征房产税的热议中——大多数城市的房价却未见明显回落。一些开发商的新开盘项目降价5-10%，但与大城市房价的下跌情况相比，较小城市房价上涨的情况显然更加普遍。

    尽管决策层似乎相信随着调控政策效果显现价格将有所下滑，大多数普通百姓好像并不这么认为。中国人民银行在8 月的一项调查显示，36.6%的受访者认为未来三个月内房价将继续上涨，而5 月份持此观点的人只占29%。在一、二线城市（见图1、图2），5 月至9 月间成交量持续攀升——9 月的销售尤为强劲——到10 月份成交量才有所回落。

    那么，中国的房地产市场究竟是处在一轮更大回调的边缘抑或已渡过最坏的时期？以下三个因素可导致价格下跌：

1. 供给冲击：大量新房入市缺乏购买者

2. 现有政策效力：已出台的措施继续发挥效力，打击市场信心，限制开发商融资，并最终逆转市场走势

3. 推出新政：推出一项大规模新政组合从根本上改变市场情绪并压低价格

    本篇“特别报告”分为三部分，我们将分别来分析以下问题。

• 我们认为房地产市场将受到一轮新房供给的冲击，并将需要很长一段时间来消化。不过，这一供给冲击主要集中在三、四线城市，而一线城市及许多二线城市（价格最不合理的地方）的供给仍十分有限

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