上海消费者购房意愿逐渐回升，北京房产市场交易量也逐渐增加，北上广深楼市是否即将迎来一波上涨？

上海消费者购房意愿逐渐回升，北京房产市场交易量也在逐渐增加，市场端有回暖征兆，但北上广深可能会迎来短暂的分化行情，北京可能还会小跌，上广深3城稳中小涨概率很大。分享下具体的个人观点，供参考。

第一、4个一线城市楼市的历史行情01、以史为鉴

通过中指院2010年以来的房价走势图看，2015.05-2016.09期间，基于商品房去库存的需要，楼市调控整体松绑，房价大幅飙升。

其中，宇宙中心深圳房价飙升速度最快最高，其次上海，紧跟着是北京，最后是广州。在4个一线城市中，深圳、上海代表性很强，叠加湾区身份、科创产业定位加持，成为人才和资本追逐的对象，城市前景看好，房价一路狂飙。

北京是首都，政治优先，特殊性很强；而广州相对其他3城而言，老实说要弱很多，这个差异也体现在了房价上。

通过对过去10年房价梳理看，一线城市房价难以大涨，也难以大跌，维稳或者小涨是大概率事件。怎么说呢？除非楼市松绑，不然房价大涨是缺乏基础的。

02、过去6个月房价梳理

再来看下4个一线城市最近半年的房价表现情况，数据来源：中指院。

⑴波动幅度

在今年1月份之前，房价的月均波动幅度在1%的范围内；疫情到来后，房价的波动幅度齐刷刷地回落到了0.5%的范围内。价格波动幅度在缩小，很难就说房价开始降了，很可能说明楼市活跃度在降低！

⑵分城分析

从发展趋势上看，上海房价已经进入到了上涨通道，疫情到来后，成交下降，房价回落，但经历2019年调整期后，上海房价在疫情后看涨几率很大。

深圳房价是波动的，但这只是监测数据，监测数据的弊端在于受月均成交数据影响。比如，当月改善型成交多，反映在均价上，可能房价就是下跌的，因为面积大，总价相对会便宜些，反映在单价上就是下行的，但市场行情不一定就是下行的。

反之，当月刚需房成交多一些，折算成单价就会高一些，反映在数据上就可能是上涨了。而深圳房价的上下波动，反映的不一定是房价涨跌交替，可能更真实的反映是楼市成交活跃，刚需和改善成交量占比的交替。

北京房价连续几个月下跌，这可能是真跌，因为北京城市人口规模在控制，人口在外流，购房需求在萎缩，这个趋势在疫情冲击下可能会延续。

广州趋势跟深圳类似，也是上下价格波动，道理跟深圳类似。但广州土地资源丰富，比深圳充裕很多，加上广州定位贸易、区域政治中心和交通中心，相比深圳主打科创，又是特区，一门心思谋发展，毗邻香港，香港房价30万/平米左右，带动作用还是很大的。

因此，一线4城房价基于不同城市定位，房价基数和上涨趋势呈现不同特点就在情理之中。

第二、4个一线城市的未来行情展望房价的涨跌，行业的通用标准往往是短期看金融，中期看土地，长期看人口。我们延续这个标准，大致过一遍试试。

01、人口

很明显，4城不管是过去、现在，还是未来，都不缺人，都不缺吸引力，缺的是政策，尤其是落户政策。

其中，深圳过去10年，年均新增人口50万以上，广州年均新增人口40万以上，“南粤双雄”无需去抢，都是人满为患；上海和北京受到人口规模控制要求，加上城市人口基数过大，城市的承载力有限，尤其是交通，过去10年，年均新增人口在20万左右，前年，两城人口新增为负。

随着4月9日落户文件要求，北京继续人口控制，上海、深圳、广州3城人口落户放宽，反映在购房需求上，无疑3城将增加，而北京首都地位，要人将是分分钟的事情。

02、土地

土地最充裕的是广州，其次是北京和上海，最后是深圳。

所以，供需关系反映在房价上，广州最低，接着是北京和上海，深圳房价最高。

03、金融

都很宽松，差异性不大。

从融360的数据看，2020年3月首套房贷平均利率，上海最低4.75%，北京最高5.35%，深圳5.07%，广州5.24%居中。

其中，全国首套房贷利率最低的10城，上海第一，深圳第四，广州第八。总体而言，一线城市整体利率处在全国偏低水平。

金融端信息显示，上海利于楼市成交，实际情况也是这样的；深圳其次，后面是广州和北京，这个排序基本能反映目前4城楼市交易情况。

综合本节分析，前景上，深圳最佳，其次上海，再次北京，最后广州，这个前景排序符合目前房价排名；眼前看，跟金融端反映的情况基本一致。

第三、4个一线在疫情后是否会迎来一波上涨行情？通过上面的分析，又鉴于4城市场容易受到国外输入疫情冲击，叠加深圳、广州和上海外贸占比高，小菜有以下结论，仅供参考。

01、疫情过后，4城在房价上会表现出短暂的分化趋势

深圳和上海城市吸引力和前景超强，经历房价调整周期后，叠加两城土地资源均不充裕，房价将率先回暖，并小幅上涨是大概率事件。

北京特殊性较强，确保政治中心各项安全是首要的，疫情防控会影响楼市复苏的进度，叠加人口规模控制延续，预计房价滞涨或小跌概率很大。

广州土地充裕，卫星城市距离近，也很强；在深圳、香港和澳门3核映衬下，人才和劳动力置业选择余地大；往高了置业，就去深圳、香港和澳门，如果够不着，那就干脆去卫星城市置业，压力会小很多；预计广州楼市复苏会略慢于深圳、上海，但会快于北京，房价稳中小涨概率也很大。

02、长远看，4城都将看涨

这个应该是共识，中国就只有4个一线，北京首都，全国人民都想去；深圳是特区，又是科创核心城市，每年新增50万人就是说服力；上海跟深圳类似，广州稍微逊色一些，但湾区身份加持，加上这么些年的积累，4城房价长期内都看涨。

但也要注意的是，“房住不炒”主基调不变，中央调控楼市的决心不变，结合历史房价经验看，在调控政策不“松绑”的情况下，楼市难以大涨！而基于4城无可比拟的城市前景预期，房价稳中小涨应是大概率事件。

综合全文：

上海消费者购房意愿回升，北京房屋成交量增加，预示着一线楼市在疫情过后，基于超强的城市吸引力和前景预期，成交开始活跃，楼市开始回暖。

不同的城市基于不同的城市定位，在疫情过后，市场端会有差异化表现。深圳和上海房价将率先进入小涨通道，但在调控政策下，难有大涨行情；广州经历短暂恢复后，也将整体维稳；北京房价受疫情影响会更大一些，可能会稳中小跌一段时间。