想在昆明买房（刚需），不知道2020年合不合适下手，会不会掉价？

谢邀！！

对于从事不良资产处置、住房抵押贷款的专业机构，回答这个问题比较合适！

昆明房价昆明房价涨了大概3年了，如果往回看房价感觉从来就没有跌过，舆论上最艰难的应该是2008年和2015-2016年这些年份对昆明房价来说也不能算下跌，只能说房子不好卖了，价格没有涨，当然如果算上货币的通胀的银行利息，应该还是跌了的。从2016-2019年，昆明大规模卖地，全国性地产企业进驻开发，大量新开发的片区、项目大幅拉动昆明房价的上涨，2018年均价达到1.2w多，成交量明显下滑，大家都觉得涨到太高，有水份，但是到2019年初，看着房价一路上涨，新开盘基本在1.3-1.6w，大家也就不观望了，成交量开始上升，这波行情大部分都属于100平米以上的改善型住房需求（看开发商新推的住房面积很少有小面积的项目就可看出）。

因此，结论是对于普通个人来说，大行情指导意义不大，个人经济情况和选择的具体房子的情况才能决定自己买的房子合不合适入手！！大概回有以下这些分析：

购房能力个人的经济情况很重要，刚需可以首付的比例是多少？夫妻或一方收入是否稳定？？未来可期的收入是增长态势还是看不清？？夫妻是否有住房公积金？？未来多少年以后是否考虑换房？？个人征信情况如何？？等一系列因素都会对购房有一些影响。

贷款——目前昆明地区住房贷款政策，一般情况还是有上浮，现在按揭贷款从原来上浮xx%的比例，变为在LPR（贷款市场报价利率）上增加xx个基点！！现在LPR是5年以上贷款是4.85%/年，现在银行普遍都要增加50~80个基点，也就是年利率大概：5.3~5.6%，从历史来看，这个利率水平处于较高的位置。预期未来几年，贷款利率将会进入到一个下行通道，一方面国内经济增加放缓，另外国际利率也处于一个较低的水平，国内维持这个利率标准比较困难。

如果紧贴政策线30%（最低25%）以现在昆明新房的价格来说，最少贷款一百来万，贷款30年，每个月大概5-7千的月供，其中前10年大概70-80%的月供都将是住房贷款利息，贷款30年后，大概总还款是贷款总额的1.2倍，合不合算只能自己评估！！

住房的选择昆明的房子不能严格根据一环、二环、三环来区分位置好坏。最开始的北市区起航，目前开发的也差不多了，城市发展程度较高，负担小（城中村）；紧接着南市区世纪城、新亚洲、新螺蛳湾等超级大盘的加入，带动整个南市区的发展；完了以后是二环内城中村的改造；现在西北新城，空港片区，经开，环滇，晋宁等都在积极建设发展。

现在昆明的新盘，除了南市区整个片区比较成熟以外，其他都是待发展，待开发的区域。因此在片区的选择上很容易找到适合自己的楼盘。那么给到的选房建议：能买低密度的，一定不买高容积率；能买大开发商的，一定不要买小开发商；能买大，一定不买小；能买低层楼，一定不买高层住宅；能买成熟，一定不要买待发展的；在昆明能买南，不买东、西、北；能买离水近的，一定不买离山近的；这其中的每一个建议都可以写一篇文章。

房子降价了，自己能不能买得到？？这个问题可能是题主比较关心的，然而在现行的房地产销售渠道和方法来看，

一般情况普通购房者很难买到降价以后的房子！！除非房地产市场大规模降价！！

有几方面原因：

1、买房渠道和过程

买新房，当然是找开发商。那么你一定会经历几个阶段：蓄水、诚意金、开盘、抢购；不出意外你看到和了解到的一切信息，都在预示这一个事情，就是自己买的这个房子将来一定涨！！自己的选择是正确的。然鹅... ....！！！（请遵循上文“能买？？？一定？？？”）

买二手房，你可能去到中介看房价，你会发现怎么房价都那么高？？？原因有两方面，一方面房东看着房价涨了，挂在中介，不急卖，达到心理价位（废话，当然是高的呀，能挂2万为什么只挂1万）所以看到的房子价格一定是较高的。。那么价格低于市场的房子呢？？不好意思，大部分轮不到中介，少部分流下来就被房产中介自己抬了！！因此你会认为，房子都是这么贵的.....!对刚需来说，几乎没有人不贷款可以买房的。在昆明现在的房价，更是不可能，基本能住的房子一百七八十万少不了，好住的房子都要到两百多万了！！请问有两百万老子买房搞毛？？所以都需要办理贷款，在贷款过程中，你就像一只肉鸡，任人宰割，每一个经手人都想过来分杯羹。这就是房产中介生存法则（要不然一二十平米的门店，怎么养活四五十人？？）

2、便宜的房子

既然是商品就一定有涨跌，房产作为特殊商品也一样，有贵的就一定会有便宜的。然而买到便宜的房子可不是普通老百姓可以搞定的事情！！一般情况急于出手才会降价，那么就要问一下，什么情况下才会急于出手？急于出手时谁最先知道这个消息，谁又有议价能力？？谁又能把控房源？？稍微梳理一下大概就能分析出来顺序了；一是金融机构，大量房产抵押于金融机构，无法还款的情况肯定是他们最先知道，大量好房子在出现贷款违约前基本就由金融机构自己内部消化或渠道合作商消化。二是房产中介渠道，不过议价能力稍弱一些；三是有闲钱的人，有钱有闲，没有投资渠道，住房是最靠谱最稳定的资产，遇到合适的收了就好，收完挂在中介，价格满意再卖出！！（有资本很重要）；四是有时间的人，只要有时间，天天跑、天天泡，天天和相关机构对接找房源，那一定是可以找到便宜的房源。一般情况最市场价7~8折应该问题不大，但是普通人哪有那么多精力来折腾这些事情。

这里不展开了，每个细节都可以写几篇文章！！

那么刚需到底在2020年能不能入手呢？房地产市场是中国经济重要的支柱行业，产业链比较长，对于拉动就业、发展经济有不可替代的作用。对于昆明来说，房地产就更为重要了，昆明独特的气候环境优势是国内其他地方不可替代的，在远期肯定是有发展空间。但总体还是取决于国内整个大的经济环境，所谓锅里有，碗里才有。另外，昆明文旅产业、大健康产业、以及其他新兴产业是否能发展得起来，这些问题也决定着昆明房价未来的空间。

作为普通刚需购房者，不需要了解那么多，唯一看的只是当下的金融政策对住房贷款是否给力？另外自身经济情况是否足以支付往后的按揭，是否愿意承受供房所带来的生活品质降低？如果愿意，并且金融政策良好，那么可以入手！！

但是，为了尽早“上车”担心未来更买不起，在经济能力并不是很满足条件的情况下买房，那么往后多年的痛苦等着你~！！

最后，总结一些对房地产市场的看法吧！！

房子买不不买，房子就在那儿，涨与不涨与对刚需无任何影响；

钱多就买，亏不了！！！

没钱就租，死不了！！！

拥有房产所带来的幸福感是逐年降低的；生活品质带来的幸福那是持续的！！！

在未来，人口增幅下降，2019年出生人口同比下降26.7%，2020年持续下降会是趋势。

九零后、零零后的生活方式已经发生了巨大改变，生活环境也有巨大改变。现今国内的物质生活也已经极度丰富了，房子所给他们带来的幸福感远远不能和八十年代以前出生的人一样。

没有其他建议，只是觉得我们的国家不能一直依靠房地产发展，说到这想起曾经看过的一个新闻，“中国投资马来西亚，遭总理拒绝表示：房子我们也会建的”... ...