再看上海新政，几个被忽略细节…

Hi，各位小伙伴们，最近开始进入假期状态了么

我呢给自己一天的时间放松

然后我去吃了碗加肉的牛肉面，点了个星巴克的巧克力麦芬，又去泡了个脚，还在足浴店睡了会，醒来后又去了趟书店囤了点书

发现放假太无聊了，所以又来和大家码字了

今天和大家聊什么，我在咖啡馆把最近半个月上海所有的政策梳理了一下

按照时间点和内容模块完整的盘整了一下，有一些细节中的细节我想和大家说一下

送上一首kiroro的歌，最近特别喜欢这个声音，仿佛在一个暖冬午后躺在草堆上晒太阳般温暖

先简单带大家回顾一下，上海这一轮调控时间不长，但分4个截点

先是1月21日，整体楼市调控政策的落地，假离婚、增值税调整等；

然后到了1月25日，开始增加补丁，法拍房被纳入限购范围；

然后到了1月29日，开始金融对贷款环节进行调整，最重要的一条是一手房结构不封顶不能对买房人放贷了；

然后是2月6号，对一手房的摇号规则进行有了细则

所以大家仔细看，基本上大概四五天一个政策的节奏开始落，落到过年前，感觉应该差不多了

对于每一个政策，我们都写过对应的解读文章，但是今天换个切面和大家聊，如果你把所有的细则串联起来，你就能看到上海制定政策的格局

帮大家说一下我的看法

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第一个，堵上了假离婚，背后也是鼓励大家伙真结婚

当初大家看到这条政策的时候

其实都在感慨上海假离婚这个政策终于被堵住了，确实，之前存在一定程度为了获得房票而离婚的模式

但是我们再看前几天关于买一手房打分摇号的政策，其实大家看细节可以看到

不论是哪里人，家庭和单身本身就有10分的差距

所以当大家看到买一手房具体的打分政策的时候，很多人都开始半开玩笑的调侃

类似这样的

我们可以想下，如果在1月21号的政策没有限制假离婚，当一手房打分政策出来的时候会不会为了排位在前而“假结婚”呢

其实是存在这种可能的，所以限制假离婚的同时，其实就是把很多人假结婚这件事也堵住了

有没有一些家庭最后踹一脚进入婚姻殿堂的就因为这个政策呢

但是结婚这件事对于上海来说意义很大啊，因为上海的结婚率实在是太低了

如果一个政策解决楼市的一些问题的同时，可以顺带提升整个城市的结婚率，顺带带动人口经济什么的，那也很好啊

其实这些微妙的小心思在这一轮调控政策中有很多

比如说大家都知道，目前对于一手房市场，改善需求或者豪宅市场想要分数在前列的可能性会很低

因为基础分里，当前无房以及五年内没有购房记录这20分改善需求铁定拿不到

所以很多人担心这一部分需求会外溢到二手房市场上

但是同样在我们担心之前，政策颁布者的已经提前想到

因为之前就把增值税进行调整

这一轮二手房趋势很重要的一些理由就是很多一手买不到的人开始释放到次新房领域，比如据我所知很多人静安映和静安世纪买不到的时候都去买了边上的静安府了

静安府不少小户型单价都要顶到12万了，这个确实也太夸张了

增值税调整也就意味着这几年的次新房的税收成本都开始提升，而且提升的还不少，这个成本一定会相对抑制这一部分需求的挤压

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所以大家仔细去看每一条政策的一些细节用词，都非常有意思

比如在基础分里关于五年内有无购房的打分差异就很大，0分-20分，本质上输赢就看这一点了

但是各位有没有想过为什么是五年，不是四年不是六年而是五年

大家仔细想下2021年的五年前是几几年

其实就是2016年

2016年可以说是上海楼市最狂热的一年了，基本上市面上很多客户都是在这一段时间真正拥有房产意识，将房产当成家庭资产的重要组成部分

从2016年到现在至今没有买过房子，或者没有盘整过自己的资产，可能就是对市场最不敏感的那一群人了

目前把最大的福利倾斜给这一部分人，其实也是希望房产这个社会资产，能够最大可能的福利到每一个人

而把一手房全面的围绕在无房户两侧，本质上也是希望可以尽快消灭无房户，真正的在上海实现居者有其屋

这个口号在很多地方都喊过，但是只有上海在真正落实这个政策，

到不是说这一次针对一手房摇号的现象，穿插在楼市政策时间点内

也就是前几天，2月4号还宣布了对租赁市场的调控

无房有购买力的去买一手房，无房无购买力的租赁市场解决居住问题，居者有其屋在上海已经不是一句口号

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另外对于外地人，上海到底什么态度

很多人说外地在上海买房的限购政策太严了要五年社保加结婚

但是最近的一些信号大家可以看到，上海依然在对不少外来奋斗者打开怀抱

这个信号在去年的时候就开始有点释放

上海四所高校应届毕业生可以申请落户

而这一次的楼市政策里，大家仔细去看，你会发现一些细微的倾斜

首先动态分的权益围绕着社保，一个月的社保就是0.1，这个分数的态度就是奖励持续在上海工作奋斗的这一批人

很多上海退休的老年人或者不在上海工作的人就没办法拿到这个分数

而且我算了一下

举个例子，2016年前后来到上海的外来家庭，此时此刻在上海刚刚拥有购房资格，那么他一定属于已婚无房且社保5年都缴纳了，而且五年内他们在上海一定没有买过房子

所以可以初步算一下这样的家庭的分数10+20+20+6=56分，所有的分数里面他们只有上海户籍这个10分没有得到

这样的分值其实在整体水平中算是很不错的表现了，除了上海无房家庭之外，这一类人群应该排在第二位，如果社保交的多一点还能再往上走一点

所以大家细看就可以看出，上海依然还是那个包容的城市，在这一次的一手盘排序中也做的非常的体面

不仅如此，对于一手房源的未来供应方向，在之前也有了足够多的暗示

作为需要打分购买的一手房，在1月21日的政策里也明示了未来的供应重点是围绕着五个新城区域

作为外地家庭在上海的刚需购买，既然一手房门槛上给到了倾斜，很明显在未来的供应量上也有了足够的保障

换句话来说，正在告诉那一些还不满5年的奋斗者说：不要着急，你们需要的刚需我们会有持续的供应

巧合的是，到了1月24号的上海十四五规划里也提到了这五个区域

并且有足够的强调和重视，这些都会成为拥有独立的综合性节点城市来推动。

什么叫独立综合性节点，就是意味着这些板块所有的资源都相对独立，不太依赖外部板块，比如医疗、比如教育、比如产业等，都会相对独立能够独立运营

这些也是同样的定心丸给到真实的刚需

当然很多人觉得是口号，但是我却觉得一定会落实，从租售并举在上海的落地就可以看出，在城市居住模式的研究上，上海一直远远的都在其他城市领先很多位了

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好了，为什么要再来解读这些政策，当然第一是因为他重要，但是背后其实你可以感受到上海的温度

看上去复杂繁琐甚至有点乱的政策，但是你细看每一条的前后呼应，都没有误伤，也最大程度的考虑到每一个人的诉求

大家也可以看出政策的顶层制定者背后用的心思和精力，应该是花了很多很多的心血的

不知道各位发现了没有，在开始2021年元旦但尚未进入2021年农历春节的这一段时间，各个地方都加快了对楼市的调控

这个举措非常的密集，这种态度本质上说明了房住不炒，也说明了对于今年的经济形势，可能比我们想象的要好

但是调控密集归密集，但是不同城市因城施策之后各自的政策都是不一样的，甚至可以说差异是很大的

我们看杭州的调控，再看看昨天深圳对于二手房的调控，总是觉得有点说不上来的味道

今天我不解读其他城市，但是大家可以去看下上海整个调控逻辑，可能和其他地方不太一样

调控分几个层次

1、最初层的是调控舆论

有调控一定是楼市有过于焦虑或者过于丧的市场情绪，调控出台的本身就代表着情绪的逆转，所以任何的调控颁布的时候都希望可以扭转市场上的情绪，让大家相信楼市会稳定

几乎全国各地所有的调控都能做到这第一层

2、第二层就是调控行业

在稳定了市场情绪之后，如果能够真正解决楼市当下的问题，那么本质上就算是一次成功的调控

很多城市的调控逻辑都是停留在这两个层面，当然能够1和2同时做到就已经不错

但是对于上海来说，他把房子、户口、教育资源等一系列社会资源放在一个层面来看

本身就是希望所有的社会资源可以最大程度的推动城市的发展，也盘活这个城市的活力

对于刚来上海的应届毕业生，对于来上海三四年的年轻人，对于满了五年的外地家庭，对于上海本地小年轻，对于上海的新婚家庭……

这些最有活力的群体，都是这一次调控的受益者

这或许就是上海对待每一个个体的态度，越热爱这个城市，也得到这个城市的重视

每一个政策的宣布都是一个地方政府的软实力体现，上海这个城市不喜欢喊口号，在真的在这里扎根奋斗的人没一个说它不好的

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希望这些政策背后的细节能够被大家看到看懂，也希望这些政策能够成为你的购房红利

以上为正文，来自真叫卢俊