40天后，央行贷款利率将发生实质性变化，我们该抓紧买房吗？

从即将到来的“房贷新政”和央行“全面+定向”组合降准消息来看，都会对购房者产生重要的影响，尤其此次央行降准之后，银行用于房贷的资金增加，房贷利率有望迎来下调。那么要不要买房呢？接下来，我们具体看一看都有什么影响？

10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。这确实是相比之前的央行基准利率有了巨大的变化。此外，9月6日央行宣布将于9月16日实施全面降准及定向降准释放长期资金约9000亿元，也必定会进一步影响房贷利率。

首先，从“房贷新政”来看，过去我们的房贷利率是以央行基准利率4.9%为准，在其基础上进行上下浮或者打折；但10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月（即9月20日发布的LPR为准）相应期限的贷款市场报价利率为准加点形成。具体加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，提现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

具体来说，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点形成。

需要指出的是，目前我们还无法预判9月20日发布的LPR利率是多少？因此也就不能明确给出10月8日之后的房贷利率水平，但结合央行降准的消息来看，基准转换后，房贷利率水平肯定是稍微低一点。

其次，央行降准之后，银行可贷资金增多，银行房贷利率有望迎来下调。对于新购房者来说是个利好消息，不过对于已购房者来说，房贷利率已经确定，无法从中获益。

综合来看，对于新购房者来说，不管是“房贷新政”还是央行降准都是个好消息。如果是刚需住房需求的购房者，那么这明显是一次机会。另外，大家请注意，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。同时，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

10月8日后的利率调整，与现在该不该抓紧买房并无直接因果关系。

据此来说现在要不要抓紧买房，无法是基于两点：

第一，之后房贷利率是不是更高，赶紧买可以享受较低利率；

第二，之后房价是不是要大涨，赶紧买可以买到低房价房。

那么我们分别对这两个预期来进行一下分析，第一点，房贷新规后，房贷利率是不是更高了？

现在房贷利率采取的是在央行基准利率的上浮动的方式形成，如果未浮动则为4.9%，如果上浮10%则为5.39%。而新房贷是在LPR报价利率上加点形成，最新的LPR报价利率为4.85%，比基准利率低0.05%。但是在10月8日后会加多少点，这个本身就没有一个标准，如果加点54个基点，则会和现在上浮10%后的5.39%一样，如果加点少，会比现在低，加点多会比现在高。

在“住房不炒”的调控方针下，预计新利率其实和现在利率水平应该差不多。不过这是对首套房，如果是二套房的话，需要先在4.85%上加点60个基点，即5.45%，如果再进行加点，则普遍会比当前二套房利率要更高。

但是需要注意一点，买二套房的如果是以投资为目标，追求的是房价的上涨带来的增值。如果二套房利利更高，则反过来会制约房价的上涨，意味着未来增值的空间更高了。这就回到了前面所说的第二点的诉求上来。

所以新房贷，其实是一个房贷利率市场化改革的趋势，未来房价的涨跌受到供求关系影响，受到整体货币供给影响，受到调控政策影响，很难再出现大涨行情了。如果是刚需住房，实际房贷利率不会有太大的变化，如果觉得现在利率高也可以观察节后的新利率决定，如果现在本地的房贷利率没有上浮，则现在买比较划算。对于投资住房，则不是好的打算了。