漳州房价全国排名第23，你怎么看？

对房价没研究，但看图这明显是在高位上嘛，而且挂牌数很小，像是被冻住了。

房价的涨跌，即是供求关系左右，某种程度上说也是一种货币现象。漳州房价飙涨，也就是两年内的事情，那么原因是什么？我想可能有几点：

一是厦门房价的外溢效应。从角美、龙海、漳州港等与厦门接壤或隔海相对的地区上涨，逐步蔓延至市区。炒房客在厦门限购限贷，或者高位风险下，涌入漳州，短时间内提高需求量，抬高价格，这是一种可能。但是不是主要原因？不清楚。

二是不同城区结构化的差异。地区平均房价看的高，还是需要分区域、结构化的分析，这和人均收入是一个道理，有的很高，有的相对较低，大量的穷人和少数千万富翁收入一平均，结果全成了中产阶级，到归根到底还是穷人多一些。同样的道理，漳州不同地区的房价也许差异很大，到底哪个价位占主体，这就不能看平均数据了。

三是地区经济增长和人口流入情况。虽然漳州近年来GDP增长速度较快，在10%以上，但这里面投资也许起到了主要作用。人均GDP则尚不如龙岩等地，同时人口似乎没有明显净流入，因而可以推定，刚需增长也许有一定的作用，但不可能是造成房价上涨的主要因素。

四是供求的主体，购房者的集中程度。这就需要数据支撑了，也许政府的房管局有数据，能让我们知道，在飙涨初期，是几个人在短时间内买了几百上千套房。房价能够短时飙升，一定是短时内货币超量涌入的结果，因而通常是小团队的炒房客集群作战，而且漳州的房市总体规模在之前相对较小，具有操作空间。

房源集中的话，在对投资预期改变的时候，就可以影响到供应，甚至做到有价无市。很简单的道理，如果我一个人把漳州的房子全买了，只要我不想出售，那么价格就不涨不跌。如果房价有下行趋势，通过控制供应，缓慢出货，这样相对于刚需，仍能做到一时的供不应求或供求平衡，价格不下跌甚至微涨。实际上银行限贷和政府限购，是在减少需求，间接也起到了稳定价格的作用。

要控制二手房的供应获利，有几个条件：一是房源要相对集中，如果过于分散，每个投资客的情况不同，势必难以协调，容易发生踩踏效应；二是对未来房价的长远判断，如果一致的预期是下跌，那么就不能长期持有；三是资金成本，杠杆率越高，贷款或借款的比例以及利率越高，资金压力越大，就算是全部为自有资金，没有收益也是亏损，所以对资金成本要有足够的承受能力；四是增量房供应数量及开发商设定的价格，这也取决于开发商被飙涨后带动的预期，供过于求，就可能反过来影响预期和价格。

限购限贷的结果，实际就是把成交量和价格冻住，既可能避免踩踏效应，又让房价维持在事实上的高位。

五就是预期，包括投资客的预期、刚需者的预期、潜在购房者的预期、开发商的预期。按道理每个城市的房产市场，都是独立的供求关系，有些城市涨有些城市跌，才是市场经济的常态。但现在变成了全国人民普遍一致的预期，即房价只涨不跌，或者是不会跌，因为：

1、房价一跌或者跌的厉害，全国的预期改变，就变成全国性的踩踏事件、金融危机，对经济冲击太大；

2、房地产投资仍是支撑GDP增长的主要动力之一，GDP增长速度放缓，就可能放松对房地产限购限贷的管制，以刺激增长；

3、土地财政是大部分地方政府的主要财源，因而土地价格不能跌，房价也不会跌；

4、鉴于房市如此重要，政府不能不管，必能维持价格稳定。

正是这种扭曲的现状，造成了一种普遍的预期，并把银行和政府绑在一起。要在不冲击价格的情况下调整预期，困难很大，房地产税可以迅速改变预期，但会冲击价格并动到部分人群利益；放开土地供应影响地方土地财政收入，地卖的多价格跌下去，可能得不偿失。

所以最终需要国家政策入手，要区别作为商品的住房和作为公共物品的住房，在化解系统性金融风险的条件下，控制货币尤其是M2增长速度，前者放开买卖任涨任跌，投资者自负盈亏，银行自控风险，通过利率和房地产税进行统一调控；后者要加快改革加大供给，包括保障房、廉租房供应加大以及租赁市场改革。但这必将是一场长期战役。