接下来深圳的楼房走势？疫情影响大吗？

当前武汉肺炎全国蔓延，国内城城严守戒备，全国几乎都按下了暂停键。参考2003年非典对经济、楼市的影响，再结合深圳自身城市基本面，我们可以判断出深圳楼市短期内会出现横盘，偏远郊区会有所下跌，但跌幅不会太大。年中开始企稳回升，下半年随着政策放松大概率继续往上涨，刚需应抓紧时间尽快上车。

下面我分几个部分阐述深圳楼市接下来的走势及疫情所造成的的影响，以及我们应该如何应对。 

一、与2003年非典时期楼市情况比较

从2002年12月到2003年3月初，是非典传播的初始阶段，与武汉肺炎相似，在该阶段人们普遍没有意识到问题的严重性。

2003年3月到4月底，是非典疫情的爆发阶段，从4月17日开始举全国之力抗击非典，在2周的时间内非典确诊病例升至顶峰，并得到有效控制。

2003年5月到7月，这两个月非典病例逐渐减少，直至疫情结束。

非典对经济的影响导致2003年4个季度GDP增速分别为11.1％、9.1％、10％和10％，其中二季度的GDP增速下降了约2个百分点。非典时期房价普遍下跌20%-30%，4月份全国商品房销售面积同比增速从68%滑落至20%，全国房地产开发投资额同比增速从44%滑落至28%。

但两次疫情对楼市的影响，不能简单的直接套用。因为两次疫情所处的背景已经不一样了。非典所在的03年，是咱们中国的经济高速发展期，03年后的5-6年时间里，国家GDP增速连续都在10%以上。同时，当时还正处于人口红利的爆发期和中国城镇化的高速发展期，整个大局都已经决定楼市一定是快速向上的，非典只不过是中间一个插曲。且2003年恰好是房地产行业市场化起步阶段，国家把房地产作为支柱产业，所以在疫情刚刚得到控制后，5月份商品房销售面积和房地产开发投资立即出现明显反弹。 

但到了2020年，经过近20年的高速发展，中国房地产已经进入城镇化进程的下半场，房价已然处于高位，市场需求趋于平稳，楼市政策环境主张“房住不炒”和“因城施策”。 与房地产市场共同发展成熟的是购房者，在2003年，楼市尚未形成财富效应，以投资为目的的购房者仅占很小比例，但到了2020年，房屋的投资属性越来越得到认可，一线城市的优质房产具备保值增值的功能已经成为了共识。 

因此，相比于03年的非典，本次新冠疫情对楼市的影响更强，持续时间更长，大多数城市的房地产市场将元气大伤，且长时间难以恢复，但对于深圳这座供需严重失衡的城市来说，短期的下跌只会吸引更多的投资者来抄底。

二、疫情后深圳楼市走势判断

深圳楼市在疫情没有得到有效控制之前，新房和二手房的交易将一直处于冻结状态。将在新冠疫情结束后全面复苏， 疫情何时能够得到控制，何时能够结束，目前尚未有确切结论。

1、短期（2-3个月）看疫情持续时间长短。国家不开放售楼部，楼市几乎冻结，没有成交也就谈不上涨跌。 但疫情影响经济增速下滑导致个人消费能力的下降，很多中小企业和商家损失惨重，个别企业破产员工失业，业主可能会不得以降价出售。 其次，发生过疫情或有过死亡案例的小区，在短期内卖不出好价钱。 

疫情对开发商是一个很大的压力和考验，疫情时间越长，对开发商考验越大。像房地产这种高负债、需要资金快速周转的行业，没有成交就没有现金流，没有现金流开发商资金就会断裂，资金断裂就会破产。所以部分资金紧张的开发商就会进行一定程度降价销售。

2、中期（半年）看国家政策。为保经济增长与就业，国家大概率出台刺激政策。

这一次疫情，对全国经济影响都非常之大。但是经济保5.5%—6%还是有必要的。而因疫情影响，1季度肯定会很差。那重任自然就落到了二三四季度，而房地产是最容易立竿见影的，所以国家大概率会出台相关政策刺激楼市。政府可能通过土拍、降息、出台购房利好政策等手段刺激楼市，提振经济。同时，今年8月是深圳经济特区成立40周年，中央一定会给深圳带来惊喜。

而这时候疫情基本结束，社会秩序恢复正常，深圳原有的供需结构没有发生改变，在新房集中入市，打折促销下，市场开始逐渐升温，之前低价出售的房产要么被消化掉，要么恢复正常价格，楼市慢慢开启上涨趋势。

3、长期楼市看城市基本面。深圳良好的基本面未变，库存降至5年来新低，已经成了吸收全国热钱的集中营。

首先，因落户门槛低，再加上北京上海控人，年轻人都流向广深，导致深圳连续几年每年新增人口50万以上，大量的新增人口带来了购房需求。很多人为了孩子读书，还有很多二三线城市的人为了下一代，也会考虑先到深圳占个坑。

其次，深圳人多地少，住房长期供不应求，2000万人口正规商品房不到200万套。

再次，现在实体经济确实不好，民间投资非常不景气，都不敢轻易去扩大再投资，然后钱都变向流入到了楼市。

最后，深圳市场的资金面比较宽松，深圳是国家金融中心，虽然限贷没有放松，但因为货币处于一个降准降息的周期中，经营性贷款格外松弛，利率又很低，所以很多人会把红本先赎出来，注册一个皮包公司，又去银行做经营性抵押贷款，本身现在银行就支持小微企业贷款，审批太容易了，钱流向楼市不可避免。

总之，归结起来就是两点，一个是供不应求，另一个是信贷环境偏宽松，钱变相进了楼市。

三、一二手房供应严重不足，供需失衡导致深圳房价继续上涨。

2019双十一之后，二手房东涨价太快，很多购房者转向新房市场，所以新房去化速度太快了。现在南山、宝安、福田、光明，龙华民治红山这一带、坂田布龙路以南的这些片区，给人的感觉就是根本找不到几个新盘，市场出现了房荒的局面。

2019年底，深圳的新房库存面积281.51万㎡，环比下跌18.75%，是近5年来最低值。虽然2019年深圳卖了12块地，但主要是6月份和11月份卖的，最快也要到2020年下半年才能陆续上市。

二手房的挂牌量同样在急剧下滑。去年7月市场平稳之时，深圳链家的二手房挂盘量为46000来套。而2月份，缩水到32000来套，半年时间，二手房挂牌量减少了1万多套。

而武汉、天津、成都、重庆、杭州这些城市的二手房挂牌量还在不断上涨，突破了10万套以上。

虽然2019年12月下半月以来，市场因为涨价太快，导致购房者开始观望起来，成交又有点变淡了，但我估计这也只是短暂的歇息，毕竟房荒的局面没有改变。

四、对刚需的建议:尽快抓紧时间上车。

刚需们可以趁着春节前后稍微变淡后的行情赶快入市。深圳2020年的市场一定不会差，政策面比较宽松，首先豪宅税取消了就不会再加回去，其次，政策调控也不会再有多严格，因为经济不好，政府需要楼市回暖提振经济。

现在还没有上涨的地方，2020年之后可能会轮动上涨，至于涨幅，取决于这个片区的一二手房供给量多少，距离市区远近，产业配套等，像龙岗、坪山、大鹏可能会涨幅少点，盐田太远也会少。

过去两年，深圳其实是轮动上涨的，先是2018年的深圳湾涨，豪宅上涨30%，然后2019年818政策以后，宝安中心开始猛涨，几个月涨了20%以上，均价一下到了10万一平。我八月底买的宝安中心过户不到两个月就涨了150万。现在宝中估值也有点高了，接下来我估计会高位横盘一段时间，不过前海利好还未出尽，中长期看，还得继续涨。

当然学位房从来就没有停止过上涨，比如说19年南山科技园大冲学位房科苑居单间一年翻倍，宝中学位房都市翠海单价涨到20万一平堪比深圳湾豪宅，19年底华强北小户型学位房也涨了30%以上，罗湖有些片区成交价格也开始在启动了，那可是这几年都没怎么涨的地方啊。

2020那些基本面良好但还未上涨的片区可能会迎来补张，比如龙华坂田这种三年没怎么涨的片区，又有地铁新线路开通利好的地方，我估计会补涨。

深圳市场房子太少了，只要有洼地都会慢慢去填平的。所以刚需赶快抓紧上车吧！趁现在疫情期间有空好好研究房产，别再犹豫不决了！晚一步上车，又得多增首付和月供呢！

当然以上分析只是个人主观意见，买房乃终身大事，还是得自己思考清楚，若有不同的意见欢迎给我@大湾区房产投资 留言讨论，大家互相交流学习，少走弯路。

深圳，目前我们国家最有潜力的城市，

预计上半年会有一定的波动，下半年大概率会回来，全年保持整体稳定！