2007年西安房地产行业发展预警

2007年西安房地产行业发展预警

2006年从国家到地方的政策调整与市场的变革可以看出，中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势转变，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐结束高利润时代，房地产企业会优胜劣汰，有效整合优势资源，节约社会成本，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为未来企业发展的关注重点。在年末岁初之际，西安房地产信息网根据2006年国家的宏观政策导向以及西安房地产市场的发展状况，,面对以深化调整为主的2007年，对西安房地产市场的发展情势预测预警如下：

一、2007年西安土地调控将进一步加强，存量土地的竞争也将加剧

土地供应形势的严峻对房地产市场的影响已经越来越为显化，2006年的多项调控政策均与提高土地利用率、合理用地相关。预计2007年随着西安土地供应政策的紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。

在目前国家对房地产市场这样一个“宏观调控、稳定房价”、“土地价格影响房价”的关键时刻，保证交易地块对于现行调控政策的贯彻执行；保证一些具有一定影响力的成交地块使其土地价格不会对周边地区的房价带来冲击；同时保证成交地块两至三年后的房价能够不失控成为了每一宗地块在上市交易前政府要考虑的重要因素。因此，户型规划、预期售价等以往不被重视的条款成为了明年开发商拿地成功的决定性因素。

二、稳定房价依然是政府调控的重点

纵观今年中央政府的调控政策，主旨仍是以调整住房供应结构和稳定住房价格为主，调控的基本原则是“打击投机、规范投资、调整结构、鼓励自住”。相关政策开始注重从供应和需求两个层面进行双向调节。深化调控依然是2007年房地产市场的主题。 依据中央经济工作会议精神，可以肯定的是，明年国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时，将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。

三、普通住房和经济适用房供应量将增多，住房供应结构调整力度将继续加强

面向中低收入阶层的普通商品住宅供应不足，高档项目供应相对较多。国家出台的政策从需求方面对供应结构进行了有效引导，即通过市场方式而非行政方式对开发项目进行引导，必将改变供需结构的矛盾。另外，从政府主管部门的角度，也更加重视普通住宅（包括经济适用住房）建设项目的供应量与审批以及后续管理，保障已经批准的普通住宅项目能有效供应市场。由于经济利益的驱动，开发企业追求高利润的目标是永恒的。因此，在西安市场有效需求拉动下，增强调整供应结构的力度还将继续。

四、2007年西安房价增长保持稳定，热点地区持续走高

2006年受政策影响西安市场商品房供应量增长幅度缩减，部分项目上市时间推后，预计2007年市场供应将会有集中放量过程。而土地资源稀缺性及拿地成本的加大将共同导致房地产开发成本提升，由此也直接将影响房价的上涨走势。但从市场供应来看，符合普通大众需求的住房以及经济适用房、廉租房供应的放量将有效对房价上涨产生抑制，因此未来西安的商品房市场仍体房价将保持平稳增长的势头。但同时我们也不难发现，各个片区的房价增长速度是各不相同的。曲江、高新以及城北区，由于区域规划的带动，房价的涨幅要明显高于其他片区。此外，由于这些区域还吸引了大量外地开发商的介入，他们所倡导的高品质、高价格的开发理念，也为这些区域的房价增长起了推波助澜的作用。可以预见，在未来一段时期内，热点地区的房价涨幅仍会高于其他片区。

五、预计2007年西安商品房的销售量将达到800万平方米

近几年西安房地产市场销售量年增幅均保持在30%-40%左右，反映出市场有效需求潜力较大。随着国家政策的调整，中小户型的商品房比重将逐渐加大，房产价格增长放缓，满足了一部分经济收入有限的购房者的购买需求，使一批实际需要但无力购房的客户加入到购房的群体中来，因此在未来几年西安房地产市场的销售还会继续放量。西安房地产信息网预测，2007年西安商品房销售量将会达到800万平方米。

六、房产投资热度降温

抑制投资政策的连续出台，已对西安本就比重较小的投资人群产生了较大的影响，因此随着政策的深入运行，未来房产投资仍将继续降温。

七、西安商业物业供大于求使空置率继续增大，泡沫凸显

西安商业用房竣工面积在2003年以前持续增长，特别在2002-2003年西安商业用房销售量明显增强，受供求关系影响，随着西安商业用房供应的加大，市场有效客户的消化，从2004年开始市场的销售量表现出下降的趋势。西安商业市场尚不成熟，初级产品过多，个别区域供应过于集中，再加上房地产投资热的退潮使市场使西安商业物业面临极大的空置风险。

西安商业地产的超速发展，超出市场实际需求和购买力承受能力，必然导致：土地资源的浪费和商业设施的闲置；重复建设引发同业之间的恶性竞争；大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机；零售业企业成本上升，效益下滑。

八、未来写字楼市场发展缓慢

西安的写字楼市场，未来竞争激烈，开发风险较大。西安区域的写字楼市场一直都处于超前开发的状态，表现在品质的领先和开发规模的领先两个方面，由此出现的结果是：每年的开发量远远大于每年的市场消化量，这表现在销售和出租呈现出较高的空置率，其中又以销售的空置率居高为突出体现。

九、 西安二手房市场交易量在明年增长幅度将继续放大

目前各级政府都已经意识到了当前要想解决房价过高问题，解决中低收入群体居住问题，大力发展二手房市场才是相对行之有效。但是短期内要改变目前的状况还是有一定的难度的。因此，二手房市场的交易数量将会有一定幅度的增长，二手房有效需求的支撑下，市场将保持一个持续平稳增长的态势。

十、07年西安市的二手房价格涨幅预计将会控制在5-8%

相对于新商品房价而言，二手房房价的泡沫成分显然要小得多。同时，由于成熟区域土地资源稀缺造成的新房供给量不足和相应交通成本的增加以及生活配套不完善等因素，致使二手房的地段优势日益突出，因此二手房的保值能力强居住成本低。面对这些利好，明年西安二手房的交易量有一定程度的增长，但不会是大幅度放量，而二手房房价仍将会保持一个相对合理上升的态势。根据目前市场的发展态势西安房地产信息网预计，明年西安市的二手房价格涨幅将会控制在5-8%。