为什么杭州房地产持续上升

地价高，导致房价高，还是房价高，影响地价攀升？这个疑问，就象先有鸡，再生蛋，还是先有蛋，再孵化出鸡一样，已经成为萦绕在杭州房地产界甚至全国房地产界的一个难解之谜。 　　土地就是最大财富 　　从1998年以来，杭州房地产市场已经连续5年呈上升趋势，不仅没有像某一理论所预言的“五年周期”后衰退，近几年涨势更是迅猛，被业界称为“浙江现象”。 　　杭州房价涨幅连续多年居全国前列。西湖边的有些高级楼盘，卖到几万元一平米，照样供不应求。大部分楼盘还在图纸阶段已经被人们以各种方式一抢而空。据来自国家统计局的调查，2002年第四季度，杭州商品房均价为5861.6元／m2，远超过北京的4066.7元／m2、上海的4553.8元／m2。地价和房价一样持续走高。最贵的地价已经达到1800万元／亩，2.7万元／m2。 　　关于杭州的楼市，若干年来一直有很多人在喊“要跌了”，或者下断语“泡沫破灭之日已经不远”。但最近统计表明，在经受了非典的考验之后，杭州住宅销售价格依然涨势不减，上半年同比涨幅达4.8%，在全国35个大中城市中的排名持续上升。在6月举行的浙江省10届房交会上，房价再创新高，比上届房交会上升了6.2%。 　　统计表明，2003年上半年，杭州市区土地出让价格同比上涨33.2%。7月17日下午的一次拍卖中，位于文教区的一块地拍出了让业内人士惊呼高价的10.55亿元。一位著名的国企老总喊出——这个时代，土地就是最大的财富。 　　土地资源稀缺是很本矛盾 　　最近一段时间，浙江现象成为部分舆论的焦点，网上论坛更是一片指责声。 　　有几种观点比较具有代表性。第一个是地价在房产开发投入中所占比重越来越大，开发商转嫁到购买者头上，水涨船高，直接抬升了房价。 　　备感压力的杭州国土系统人士却认为，这恰恰颠倒了因果关系。正是因为杭州的房子供需关系紧张，才促使开发商看好土地前景，愿意投出高价来竞标。他们认为，在市场经济条件下，不应是成本决定论，而是供求关系决定房价。一位部门负责人对记者说，假设我们对土地强行限价，那么在市场上能卖5000元一平方米的，开发商会因为成本降低而只卖4999元吗？这只能是政府让利于开发商，土地不能体现出真正的市场价值。就算开发商也限价，那就是让利给炒房客，最终入住者还是要以达到张力极点的市场价购入。 　　也有人综合双方观点折衷提出，地价对房价有影响，但并不是决定房价的唯一因素。 　　所有这些观点的交汇点，就是近年时兴的“经营城市”理念，具体到杭州就是该市在全国最早实行的土地储备制度。 　　1997年，杭州市成立土地储备中心。1999年起，全市土地由市土管部门统一垄断调控，俗称“进笼子”。实行严格的土地招标拍卖制度，禁止一切协议出让行为，并且规定，历史上遗留下来的未签合同的协议转让项目也要重新评估，补足地价。 　　进了“笼子”的土地由市土地储备中心统一收购，将毛地处理成净地，生地处理成熟地后，公开招投标或挂牌拍卖。这一做法已在全国得到推广。 　　浙江素有“七山一水二分田”之称，杭州的土地资源同样短缺。除去享受独立管理权限的萧山、余杭和一些开发区的土地，再拿掉市中心的西湖，杭州市国土局真正能调控的只有559.12平方公里，且这些范围的土地利用率已经相对较高，建设用地非常稀缺。政府长期以来坚持的是“非饱和型稳步适量供地”政策。有一种观点认为，这种政策有很大好处——保持对土地的饥饿感，才能使土地的拍卖价格在最大可能上接近真正价值。 　　别具意味的体现和三点建议 　　关于鸡和蛋的有趣议论在最近备受关注的余杭“圈地”故事中得到了别具意味的体现。 　　余杭是在2001年2月改变行政区划，由杭州市下属的县级市撤市建区划入杭州市区的，但还拥有不受杭州土地储备制度限制的批地权。从1999年到2002年的4年中，当地政府把和杭州市区接壤的3万6千亩土地陆续低价协议出让给开发商。记者反映这一“圈地”问题后，引起中央和浙江省、杭州市各级政府的高度重视。日前，余杭区委区政府作出“纠错”决定，收回其中的85宗经营性用地，退还27家房地产商已经缴纳的5亿多元土地出让金，并承担利息和前期财务费用。同时还对已经省批准农转用，但在2002年底前未供地的项目，一律停止供地，取消项目，收回和停供总计约7000亩土地。 　　按照国家有关规定，这批收回的土地如果开发，必须招投标，就会拍出比当初协议出让高得多的价格。但同时收回土地导致现有开发项目变得“紧缺”，整治似乎并不能起到直接抑制作用，反而会刺激房价上涨。 　　有专家建议： 　　——土地在集中统一基础上进入市场化有序流通，这是房地产健康发展的起点。不应以一时的房价高低，作为判断市场规范与否的单一标准。关键是要杜绝多头批地，严禁协议出让。 　　——增加土地供应的透明度。按照有些国家和地区的经验，一年内分批推出的土地供应计划在年初就已全部详细公布，有助于参加竞标的开发商理性判断，不至于因担心买不到地而盲目出高价。 　　——政府对市场进行调控时应用经济手段而不是行政手段。在房价过高时，适当“挖潜”多放一点土地。在市场低迷时，适当收缩增强“饥饿感”。与此同时，加强总体规划，对到底投放多少土地、投放的力度和层次感进行科学论证，做到心中有数。