大家说说疫情过后，房地产会有怎么样的变化？

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新冠疫情以来，国内房地产市场出现阶段性停滞现象，那么疫情过后，是否房地产市场会迎来复苏？A股的房地产企业是否也有估值修复的可能呢？

我个人认为：疫情只是短期扰动，并未改变房地产市场整体的运行趋势，房企中的龙头公司依然值得长期投资。

第一，观察房地产市场长期趋势在于——人口、土地、利率水平，疫情并非长期驱动因素。

受到人行2月5年期LPR下调的影响，30城首套房房贷利率环比均有所下调，再叠加近期人行对中小银行定向降准释放4000亿长期资金的政策利好，整体市场融资成本在年内保持下调的趋势确立。

我们观察从2011年以来的中国中小金融机构存款准备金率和人民币贷款总量，在经历了2008年-2009年的金融危机释放大量流动性阶段后，近几年央行的货币政策均保持定向宽裕，这主要也和经济结构转型，中小企业纾困，且要防止资金大量进入楼市相关联。但不可否认的是——目前整体利率水平依然有下行空间，这就是对于房地产企业降低了资金成本。

目前，我国城镇化率持续提升，2018年达到59%左右，但相比欧美日等发达国家依然有距离，城镇化率以及大中城市单位面积人口数字依然在未来10-20年有上升的空间，这也就决定中期看，房地产市场仍将以平稳增长趋势为主，疫情只能影响短期而无法改变中长期。

第二，未来房企龙头化，行业集中度持续提升将是大趋势，而疫情将加速这种变化的演进过程。

根据刚刚公布的3月中国房地产企业销售前100强排行榜，百强房企单月累计实现销售金额7679亿元，同比下降-14.7%，增速较上年同期大幅下滑-36%。但依然可以发现：3月数据较之前有所回升，这主要和疫情后逐步复工且叠加部分购房需求释放相关联。

此外，我们观察前100大房企，按照不同等级进行划分以观察销售数据可以发现——头部房企销售下滑速度较小，而31-100的房企销售下滑速度相对较高，这一特点也验证了一个未来的趋势：房地产行业经过40年的快速发展期后，逐步进入低速稳增和行业集中度提升的新阶段。

无论是融资能力，还是土地储备量，头部30大乃至10大房企的抗风险能力和盈利能力都较强，则毛利率依然保持较好水平。此外，对比于欧美等著名头部房企，无论是股票市值，更或是市场份额均有较高差距，因此，疫情之后房地产市场继续保持低速增长，头部集中度提升的趋势亦将加速演进。

总结：影响房地产市场的核心因素是人口的变迁；市场利率水平；土地的供给。目前中国城镇化仍将在长时间内继续演进，而低利率环境在2020年也将的保持，此外，房地产行业经历长期高速增长后已经进入行业集中度提升阶段，中低速发展将为常态，因此，疫情之后，房地产市场仍将重新保持低速增长，特别是后房产周期的启动（建安周期）产业链以及龙头房企仍值得长期投资。

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