房地产市场降温，未来房价走向将如何？

房地产市场出现降温现象，仅仅只是价格方面！2018年下半年开始，全国三线以上城市，都已得到明显降温，房价一路持平，部分城市出现小幅下跌现象。虽然房价有所回落，但是购房贷款却未放松，前段时间的央行降准，认为是放松贷款的一大利好，但是事实却非如此，不仅没有放松，反而部分城市还出现紧控，贷款利率并未放松。虽然银行现金流增加，但是对于放款方面还是处于紧张状态，全国大部分城市关于购房贷款利率并未出现打折或者降低的现象。

通过2015年至2017年的房价快速上涨阶段，国内泡沫快速增加，现在面对贸易方面的问题（不易明说），成为国内现在面临的巨大问题，房价的稳定是必然趋势。

目前，房价已进入下行周期前期，明年各地房价将会出现普遍下降趋势，但降价幅度估计不会太大，成交量环比下降幅度会有所增加，只要购房贷款利率不出现下调，调控政策不放松，房价上涨或下降幅度都不会出现很大变化。

如需购房的朋友，不妨观测2019的房价变化，此事出手购房，不是最佳时机！

现在该不该买房?未来十年房价走势如何？

今天是2020年10月11日，我的答案是现在不应该买房，未来十年房价先稳后降。

海啸来临时，狂风巨浪能冲入城市，席卷一切，但是最终海浪会退去，风平浪静。房价上涨的过程就是房子金融化的过程，天量货币以海啸的速度涌入楼市，巨大的财富效应下吸引无数人参与这场狂欢，使得全国城市均出现了十倍乃至二十倍的涨幅，在二十年的时间内。

2020年的房价不同的城市有不同的表现，有的城市已经在退潮，有的城市还有点涨。不管怎么看，都很像当年股市6000点时的水平。此时买房，殊为不智。

之所以说不应该买房，有如下几点原因：

1、钢筋混凝土结构的房子，一平米建筑成本不超过1000元，售价远远超出了真实价值，属于被严重高估的资产；

2、房价正处于高位，未来有较大下降空间，此时买房意味着有可能付出超高溢价，背负上本来不需要的大额债务；

3、不管是国际经济还是国内经济，都要进行调整和适应，会带来阵痛，如果不是铁饭碗，如果不是高收入，此时保持低负债更安全；

4、从租金回报率和收入房价比两项指标来看，房价都已经没有了投资价值。值得注意的是，我们应该用中位数收入和中位数房价来做对比，而不是被平均收入，这样的结果更有说服力；

再说房价走势：

个人认为未来十年是房价价值回归的十年，理由如下：

1、房价高意味着国民的生活成本高，这将抑制经济增长，影响就业，降房价是经济可持续增长的必要条件；

2、人口拐点十年内必然到来，届时城市房产空置率将持续上升，房子过剩的情况会日益严重；

3、房价高导致越来越低的结婚率，越来越低的生育率，只能通过降低房价，增加保障性住房供给来缓解，否则不出三十年，全国总人口将大幅减少；

4、借的钱是需要还的，开发商也好，消费者也罢，当下的负债率已经足以值得警惕，能买得起房的刚需已经越来越少了；

2020年之后的两三年尽量求稳，锁定二手房流动性，提高二手房首付比例，以此保障一手房市场稳定，这有利于降低银行系统风险，稳定预期，稳定经济。

随着购房者持续还贷，银行风险逐步释放，房价就要下降，以此释放消费潜力，让经济增长脱虚向实。用十年的时间，降到2015年或者更早的水平，也就是腰斩之后再降一点，基本就可以了。