房贷延期,房企暴雷,"危""机"四伏的2022是该"冷静"还是该"贪婪"？

坐标天津，这恰巧也是我最近思考的问题。

我原本是准备金盆洗手了，详情见我上一篇文章《房价或将触底反弹，我却不想再买了，细看楼市前后30年感悟》。

但周围总有人向我请教关于买房的问题，我也愿意跟人分享，毕竟这些年来，养成了关注房产信息、分析行情的好习惯，一时还改不了。

而且，比起大多数一辈子就买一两套房的房产小白来说，在他们的生活圈可及范围，我也算是天津房产老泡儿了。

我不算有钱，就是爱倒腾。

咱们先思考几个问题。

房子降价了，会不会增加刚需？学区房为什么不降价？现在是不是改善置换的时机？下面是我的结论，只做探讨，不作为投资建议。

真刚需只会越来越少！所谓真刚需，就是买房落户安家的人。天津的人口情况在那摆着，不需多言。

房子降价，让外地投资客看到它的风险，投资意愿降低，所谓的投资需求也会减少。

好学区相对保值有个大V说，和平永远涨。

我家卖掉的河东区房子已经回到2016年上半年的水平了，算上利息买家已经赔钱了。

而2016年底，我买的岳阳道拆间到现在却翻倍了。

前段时间，有个同事请了年假，专门要研究买套学区房。最后，还是买了和平。

全天津的青年有钱人，高收入的北漂，河北省的“权贵”都盯着和平区巴掌大的地方，它能降吗？

然而，说它还有多少上涨空间，我也不是特别看好，有两方面原因

一是，成交少。虽说需求大供给少，价格上涨。但成交太少不足以拉动价格。

二是，和平区有大量带硬伤的房子 拖后腿，加上河西南开的分流，上涨的阻力还是很大的。

但不管怎样，即使天津的人门口不再增长，和平区对其他区的虹吸效应，所以支撑它的保值性。

改善不是时机问题，而是难度问题。

我有个朋友最近很苦恼，天津两套房，都不如意，想置换，又不知如何着手。

他在中环与外环之间有一套两室，市中心和平区有一套重点小学的一室。

目前是小俩口带着孩子上学住在一室，老人住两室，每天像上下班一样过来，帮他们接送孩子打扫做饭。

他的理想目标是，把两套房子都卖掉，买一套三室或四室住在市中心。

中环两室的房子因为楼层高没电梯，非常难卖。

他又不敢先卖掉和平区一室，怕卖掉后置换不及时，房价又涨上去了。

其实即使把两套房子都卖掉，也只有五百万左右，在市中心买大房子，还得再贷款二三百万。

现在的行情他又不想增加投入。

普小这样的都要400万。

难啊，他这种条件不上不下的，住的不开心，躺平又不甘心。

我也时而纠结，因为我在和平区也是租房子住，房东要涨价要卖房的时候，我就很焦虑。也想过把手里的房子整合一下，可想想买卖房子的辛苦，又打退堂鼓了。

冷静、冷静、冷静，重要的事情说三遍