昆明哪里有房源发布网站啊，想在网上先看看？

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如何看待2020年昆明的房地产市场？

小菜认为，2020年昆明房价会延续2019年走势，整体稳中小涨！但基于历史数据、昆明楼市特点和全国房价走势分析，年内还是有小幅下跌风险。下面是小菜个人看法，权作条友探讨交流。

昆明历史房价走势

从中国指数研究院数据显示，过去10年，昆明房价走势与全国百城房价整体走势是一致的，但也有不同之处。主要有两个鲜明特点：

1.昆明房价横盘比百城横盘历时更长。

全国百城房价横盘期集中在2010年1月到15年6月，历时近5年。

昆明房价横盘期集中在2010年1月到17年1月，历时7年。

2.昆明房价“后知后觉”！

在横盘期，百城房价虽有波动，但整体走势上涨，且2015年下半年横盘结束后，房价一路高歌猛进，至今整体趋势仍然在涨。

在横盘期内，昆明房价总体走势平稳，但在百城房价横盘结束（2015年6月到17年1月）开始上涨时，昆明房价反而下跌了，下跌周期还持续了一年半左右。

兼听则明，再看下安居客网过去10年房价走势。也是两个特点：

1.在2010-2017横盘期内，房价整体走势都相对稳定。

2.从2018年开始，房价涨幅很大，且2019年还在延续这种上涨势头。

再看下吉屋网2019年昆明新房和二手房价格数据，新房受到限购影响，价格有所波动；二手房价格一直在涨，并未随着2018年底起全国新一轮房价横盘止涨和小跌。

照历史经验分析，昆明这个发展趋势就是不正常的！

2019年已过，2020年小跌趋势概率大增！“后知后觉”嘛。

各项政策分析

2020年，影响昆明楼市的政策有哪些？目前看，主要有三个方面，其他政策基本对楼市没有影响。

第一、限售和限购

2018年3月，执行区域限售；7月，执行限购。

主要打击外地购房客户和热钱流入，拉长售卖周期；相比2011年1月限购令，简直就是“毛毛雨”！没啥影响，以至于连小菜都忘记还有这个政策存在。

第二、贷款政策

去年10月，房贷利率换锚LPR，多家银行首套房贷利率从4.9%-5.39%普遍上涨到5.5%-5.88%水平；二套房贷利率普遍从5.39%上浮到5.65%水平。

据小菜走访了解，利率上涨的主要原因是临近年底，各家银行信贷资金额度紧张，并没有抑制房价意愿。

即将在3月展开的存量浮动利率贷款“换锚”，只会对存量房贷产生影响，不会对市场交易产生影响。

第三、央行降准

今年1月，央行降准0.5百分点释放8000亿资金，直接为商业银行每年降低资金成本150亿！虽然政策初衷是缓减小微企业、实体企业融资难、融资贵，但客观上增强了商业银行信贷资金实力，有利于引导LPR下行，也有利于刺激楼市成交。

从上面三方面政策效果看，第一个基本没有影响；第二和第三个政策效果可以对冲了，楼市整体走势应该是延续的、稳定的。

人口流入情况

据统计数据，截止2018年末，全市常住人口685万，城镇常住人口499.02万，占比72.85%（城镇化率）。

从增量看，相比2017年，常住人口新增6.7万，城镇常住人口新增10.3万。

过去6年，全市常住人口新增31.7万，每年增幅在4-7万；过去4年，城镇常住人口累计新增41.52万，年均增幅10万以上。

相比2017年各大城市相继开始“抢人”大战，昆明在“抢人”方面明显落后了。没有专门政策和专门部门实施“抢人”战略，全市城镇常住人口增量有限，这个趋势在2020年不会发生大变化，对房价走势就不会有额外影响，房价走势基本面依然是稳的。

土地供应情况

据云南乐居数据显示，2017、2018昆明土地市场成交保持高位，2017年成交13864.16亩，2018年成交12054.7亩。

另据中指研究院2019年1-11月统计数据，昆明土地成交规划建筑面积3736万平米，同比增长65%，位居全国第一；成交总价889亿元，同比增长61%，位居全国第10。

【图表数据来源云南乐居】

从近3年全市土地成交情况看，昆明土地供应充足，不会出现“供地荒”！对稳定全市房价具有积极作用。

经济发展和居民收入

据2018年统计数据显示：

1.昆明GDP为5206.9亿元，同比增长8.4%。

2.全市城镇非私营单位就业人员年平均工资75459元，城镇私营单位就业人员年平均工资46629元。

3.全市城镇常住居民人均可支配收入42988元，同比增长8%。

从上面统计数据可看出，全市整体经济平稳健康发展，社会职工收入稳定，人均可支配收入在增长。

2019年12月全市房产均价13253元/平米，全市城镇常住居民人均可支配收入42988元，买80平米房子需要攒多少年的钱？

单身狗：80*13253/42988=24.7年。

小夫妻：24.7/2=12.4年。

4个钱包：24.7/4=6.2年。

相比其他一线城市、新一线城市动不动就要攒40-60年以上收入看，昆明城镇居民可支配收入与房价水平在合理区间内。

结论

从调控政策、土地供应、人口流入、经济与居民收入看，昆明房价在2020年具有可持续性，大概率是“稳中小涨”行情；但基于历史数据、昆明楼市反映“慢半拍”特点和全国房价趋势判断，2020年昆明房价还是存在小幅下跌概率！