海南房价一路上涨，成交量却急剧下滑，海南房产是否有价无市？

开发商有一种营销策略叫“涨价催市"，海南现在的涨价表现就是这种营销手法的现实写照。其内幕策划框架主要是：

一，将一部分所谓优质房源价格人为拉高，使整体房产均价上涨，制造房价还会大幅攀升的市场表象，刺激还在犹豫中的购房人群跟市购房。

二，在制造价升的同时，又拿出所谓配套优惠促销奖励组合拳，让购房者觉得在价格和价值上占了便利，现在购房很划算。还会对开发商充满认同，成为开发商最有说服力的宣传员和促销员。

三，用少部分房价中高幅虚张，固化己先期购房户，使他们在一个时期内固守自己的房产，期待天天有升值。以防范这些购房者离市，造成二手房对新建房的市场冲击。

四，自导自演高价房的签约和己售。甚至故意张扬某些高端人群的购买、入驻信息。

异地购房如果目的是投资，那一定要深入分析行情，规避风险。如果是为了到海南避寒度假，那就要想想是否非有买房的必要了。买房行为和灵活租房，或者干脆住宾馆、民俗，那个更科学划算呢？

海南以后会不会变成“一房难求”？

看了一些回答，似乎都把握十足的进行十年左右的长期预测。感觉多少有些武断，没有数据支持的武断。

经济发展不是简单的线性函数，只是递增或者递减；而是复杂的多元函数，受多种因素的制约，增长与衰落都是有周期的。

房地产也一样，也会随着经济周期起伏不定。所以，房价是一个动态概念不是静态概念。

海南的房地产发展当然不能免俗，会有什么超越经济规律的法术，只涨不跌，甚至到一房难求的地步。

海南的房地产从起步开始，就定位为养老产业、旅游产业，在经历了上世纪九十年代最大特区的概念炒作后，最终归结为了房地产炒作，从期房炒作上升为镂花炒作；最终，导致了房地产的大崩盘，海发银行破产的后遗症至今未清理干净。

之后，海南的房地产长期在低价位徘徊，也使海南的房地产有了一定的价格优势，因此有了一定的销售量。与海南房地产发展相关的，总离不开概念的炒作，从最大特区的概念到自由贸易区、自由贸易港的概念，其实都是房地产商们炒作起来的，目的还是为了给海南的房地产增加未来的预期增加含金量。

所以，自16年起，海南的房价经历了几番暴涨，直到18年4月22日海南政府紧急下发了限购限售的文件，海南炒房才紧急刹车。

许多人认为，如果海南不采取限购限售政策，那么海南的房价就会由市场自发调节形成价格机制，房价虽然疯涨也是购房需求决定的。事实果真如此吗？

可以肯定的是，如果不采取限购限售政策，海南的房地产将重演九十年代房地产崩盘的惨剧。海南的高房价不是需求拉动的，而是炒房投资拉动的；炒房的资金大部分来自银行借贷，少部分来自社会集资，所以大量资金都是短期行为支配下的集中；炒房必然会导致大量的资金会在套现后迅速离场，在达到极限后，就会产生资金链断裂导致的金融危机，房地产市场买卖的彻底崩盘。

房地产经济归根到底是一种债务经济。从供应端的开发商来说，需要巨额借贷才能购地建房，因此，整个工程都建立在债务基础上；从消费端的购房者来说，需要同样高额借贷才能付购房首付或全款。因此，房地产经济是靠双重债务来支撑的。对任何一种经济结构来说，债务的支撑都不是无限的而是有限的，极限就是银行的储蓄率、民间的闲散资金，如果银行的储蓄率、民间的闲散资金耗尽后，整个房地产经济就失去了支撑，无论是开发商还是购房者都会陷入债务危机，如果房价暴跌，都会变成负债累累的穷光蛋。

所以，房价如果突然暴跌必然引发严重的金融危机，资产价格的暴跌必然引发货币升值发生通货紧缩，从而引发全面的经济危机。

再回到问题本身：海南今后的房子会一房难求吗？答案是：绝对不会。

海南的房产，本质上就是养老资产和旅游资产，购买力主要来自岛外的季节性候鸟老人群体，而且以北方老人为主。岛内居民，由于经济收入偏低，多数是买不起价格虚高的旅游资产的，而且这些旅游资产大多数也不适合当地人居家长期生活。做为旅游资产、养老资产，流动性就会很差，房产变现难度非常高；所以，海南房产的特点是，新房能保持一定的销售量，二手房则滞销严重，因为旅游资产很难找到刚需接手。

这就决定了在海南买房相对容易，卖房却难度极高，最终会出现卖房的超过买房的情形；如果考虑到房产的折旧，大部分二手房最终只能降价出售，即便如此也很难找到接盘侠。即使是三亚的房产，也会是这个下场，二手房挂牌几年无人问津是常态。

住房不炒，正在成为现在的共识。当购房者真正冷静下来时，房地产的疯狂期也就过去了。