楼市上半年出现“过山车”行情，下半年楼市走势如何？

作为一名从事房产领域多年的我，希望我的回答能帮助你!

楼市上半年出现“过山车”行情，我们先回顾一下上半年楼市都发生了什么？先看看我国最大的城市上海上半年房价的走势，这是一个最能代表我国楼市的城市。

图为上海2020年房价走势图

从上述表格可以看出来，受2020年1月至3月，疫情才刚刚开始，人们对楼市比较乐观，虽然楼市处于“冰封期”成交量不高，但是单价依然上涨；而到了4月、5月份由于疫情持续发展，特别是国外疫情持续高涨，人们楼市未来的不确定性感到悲观，市场直接的反应就是交易量、单价双双下滑；随着疫情逐渐得到控制，经济持续回暖，被压抑的购房需求在6月得到短暂释放，7月份随着上海调控政策的出台，房价上涨势头得到遏制!回看整个上半年楼市房价非常像“过山车”。

图为房价“过山车”示意图

近期楼市出现了新政策，上海、杭州、大连、东莞等地纷纷出台楼市新政：二套房首付提升至四成，贷款利率按照基准利率的1.1倍执行，这些政策对半年楼市产生深远影响。部分出台楼市新政的城市，因为二套房首付提升至四成、贷款利率按照基准倍数的1.1倍执行，购房成本增加将将大大限制改善性购房和投资性购房的市场需求！同时多地出台“三限:限购、限售、限摇政策。这些城市房价上涨会得到有效遏制，不难断定这些城市下半房价会比较平稳，不会出现大涨大跌！

2020年下半年楼市会如何呢？1. 行业环境：经济逐渐向好，楼市调控政策“稳”字当先！

宏观经济方面，下半年随着疫情逐渐得到控制，经济逐步恢复，国内金融环境保持相对宽松，充足合理的流动资金将为经济恢复发展提供更加有利的环境，对房地产市场而言，在稳健偏松的金融环境中，房地产市场发展将更加受益，房企融资成本下降、减少房企经营压力。2020年下半年，我国房地产市场调控将坚持“房住不炒”定位不变，其为遏制房地产金融化泡沫化，短期金融监管针对性趋严。近期银保监会，多次就商业银行对二套贷打”擦变球“的做法提出严厉的警告，部分商业银行纷纷收紧”二套贷“贷款政策；可见我国对楼市调控的决心！

图为全国商品房销售面积变化

2.市场趋势：下半年房地产将出现两极分化：一线、二线城市房价稳中有涨，三、四线城市房价将会慢慢回归理性！

楼市调控政策不变情况下，居民收入受疫情影响，二线以下城市的房价不具备持续全面上涨基础，且随需求逐步回归理性，楼市去库存化压力明显，在房企或将采取优惠促销，房价或存小幅波动的可能性，但是对于一线、二线城市由于对人口吸引力强劲，庞大的人口基数将强力支撑楼市市场需求，如果没有新的楼市新政，房价上涨将是大概率事件，如果出现像”杭州、上海“这样的新政，房价会出现比较平稳的过程，小幅上涨；

考虑到上半年受疫情影响很多地方的土地出让计划并未完成，下半年地方政府必会增加土地供应量，房企拿地成本或将降低，特别是二线以下的城市，房企拿地成本降低是大概率事件！

图为上半年土地供应完成情况

3.客户需求：改善性、换房性购房需求越加突出，更加注重小区品质、配套和健康理念！

图为30个城市段住宅销售套数占比变化 图为受访受访居民计划置业需求类型情况

从以上表格可以看出来，2020年1-5月，120-144平米、144-200平米之间和200平米以上的改善型产品销售套数较2019年均有所增多，随着居住需求不断升级。根据最新调查结果显示，近四成受访者表示短期购房需求为换房改善，改善型需求。预计随着疫情逐渐得到控制，市场换房需求将进一步得到释放，在限购等政策影响下，部分购房者更倾向选择一步到位的产品，中高端项目成交占比有望继续上升。

另外，受本次疫情影响及楼市逐渐回归居住属性，对小区内部功能区域划分合理性、小区配套附属、产品健康理念的体现等关键因素对置业决策的影响力日益明显，进而将推动行业产品的迭代升级，楼将市更加注重房子的品质、更加注重居住属性！

综上所述，可以预见下半年楼市一线、二线城市房价将稳中有涨，二线以下城市增幅有限，或者一段小幅减价的波动过程！