全城房价1万往上的长沙，刚需购房如何选？

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长沙楼市整体观

长沙整体楼市状态，简单概括就是四平八稳，各有千秋。

为什么长沙房价比较均衡，除了极个别高档别墅，没有特别高的板块？在一般大城市，实行学区制度，尤其是定房定位的学位制度后，学区学位房和市中心或者沿江沿湖大平层都代表着高房价。那就先说说长沙的学区房和大平层。

学区房

八方小区一期（实验小学＋双语中学），万博汇（砂子塘小学），中天枫景（枫树山小学），钰龙天下（麓山国际小学＋双语），恒大华府（麓山国际小学）。

首先是这些楼盘都有一定的时间了，楼盘品质和最新的一些楼盘有很大差距。

房价基本上在16000—20000之间，房租也不高，再说一句题外话，教育公平是大势所趋，学位房制度会逐步弱化，采用划片微机摇号的办法，比如前几天北京已经做出了表率，其他城市跟进以缓解社会矛盾，是必然的，所以小孩刚出生的朋友们，大可不必太过在意学位，但是优质学校集中的区域，摇号摇中好学校的概率大一点，这是可能的，但是为了这个可能性付出太高的溢价，并不理性。

大平层

长沙是典型的南方城市，由于生态原因，江边更宜居，发展也都很好，绝对的好位置。尤其是长沙湘江橘子洲头，每周六的烟花燃放，俨然成为城市名片，更是加重了江边高层豪宅属性。

长沙的发展是“一江两岸”，以湘江为轴线。

但是长沙沿江核心区，华远华中心，万达公馆，保利国际，江山一号，万科紫台，各种网红脸喜欢租住，家长头疼，交通长期拥堵也让人心烦。不算是很宜居的环境，倒是真的特别适合网红主播们落脚。

也有人关注梅溪湖的大平层，梅溪湖金茂府，牡丹舸环境好，逼格高，学区因素不错（师大梅溪湖，长郡梅溪湖，周南梅溪湖）。但梅溪湖处于西二环外，不是长沙人传统的核心地段。也不像深圳上海等市中心的大平层那样有都市感觉。

所以综上，长沙的大平层并不突出。

另外的几个方向——

城南

美洲故事，托斯卡纳，城东的藏珑在长沙发展方向掉头向西后，位置削弱不少，前几年长沙向南向东的时候还比较火，但是政府转向往西，东南两个方向，房产就很就很消停了，房价也是在中低位徘徊。

北辰区域

北边，滨江一带湘江两岸，也是目前长沙新房销售最热门的区域—北辰区域。

滨江—北辰位于老城区向新城区扩展的前沿，也是主城区的自然延伸，各种过江隧道和地铁桥梁的修建，基础设施很快更新，这种区域，往往是发展潜力最大的，北辰离挨着老城区，租金高，离工作地点近。滨江挨着市府，以后规划都跟着沾光。但是这一区域楼盘密度太高，“刚需色彩”比豪宅色彩更浓。基本上也算是刚需盘集中地。

长沙还有一个特点，资源分散，对楼盘影响大。下面两个成长中的板块虽然不是很抢眼，但是也不可忽视。

武广片区

在2017年就悄悄的追上来了，但是周边的杂乱和无序，导致居住品质不高，档次上不去。

洋湖

算是一个缩水低配版的梅溪湖，地理位置较为偏僻，位于南二环以外长沙西南方向，但是基础设施也在逐步完善，地铁3号线穿过洋湖板块，过江桥梁隧道也在增加，东边衔接湘府路省政府一带，算是勉强接入了主城区，但是层级不高。

长沙的楼盘，没有各种要素都齐全的，每个楼盘总是有一两个要素不足。长沙新城的扩展，不像有些城市专攻一点，典型的如郑州之于郑东新区。而是资源扩散开来，滨江，梅溪湖，洋湖，武广，金星北，开福北都或多或少的享受了城市扩张的福利。

长沙老城区的拆迁改造在二线城市中算是做的比较好的，绝对核心地段都能旧城改造，步行街也建了九龙仓。所以长沙没有出现一些二线城市那种“新区美如画，老城破如渣”的情况。

于是，长沙楼市展示出这么一幅不同寻常的现象——“不管东西南北中，房价到处一万多”。

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长沙城市规划发展大方向

长沙虽然是块小平原，但是周围还是有很多小型山脉的，最大的一块平地是湘江东侧到黄花国际机场之间，北边除了湘江边一点地方之外都是山地，南边省府片区西侧有个军用大型机场大托机场，长沙人都知道，这个机场占地大并且很尴尬的分割了土地的整体规划使用，省市政府几次和空军协调，未果。东侧则又是连绵山地，京广铁路还有几条铁路线横贯。湘江西侧山脉则更多。

岳麓山将湘江西侧分为了梅溪湖-西湖-市府片区和南边的洋湖组团：

梅溪湖-西湖-市府片区可以自然延展到麓谷以及更西边的宁乡县，这个通道是没有自然山脉阻挡的。

而市府的北边有座山，叫谷山，把望城与岳麓市府片区隔开，因此望城区就成了别墅集中的地方，在经济发展和普通住宅建设上自然就没什么前途了。

洋湖片区则处于三面环山，一面临江的尴尬位置，自然也没什么前途太大发展可言。

从自然地理的角度，比较好开发的就是岳麓区市府到宁乡，长沙高铁南站到黄花国际机场这两片基本没有自然阻挡的区域。因此，长沙市政府在城市发展方向上主导西进。

买房什么最重要，位置，位置，还是位置。

坐标长沙，长沙这么大，到底买哪里？先给结论，岳麓区。

至于为什么选定岳麓区作为刚需盘第一顺位，原因就是自然条件优越，政府重点发展。

可重点关注岳麓区的梅溪湖国际新城板块，地铁2号线、地铁6号线平行东西横穿长沙，覆盖区域高度重合，我定义为黄金走廊，请看下图。（红色粗线模拟标注的就是2、6号线覆盖的黄金走廊）。

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当前刚需买房热门区域

岳麓区也不小啊，高性价比区域精选（结合地铁交通，政府限价）具体点为：

梅溪湖板块（含麓谷）

滨江北板块

洋湖板块楼（靠湘江一侧，地铁线沿线）。

盘那么多，买哪个？基本上是你认筹摇号，能中哪个算哪个，因为价格都不贵，政府已经强制开发商帮你打折了，开发商不能捂盘惜售，不然以后不能在长沙拿地做地产。

长沙楼市六月将迎一波小高潮，多个项目已经获预售许可、并开启认筹的通知，市场上焦虑的情绪得到一丝缓解。长沙多部门针对“捂盘惜售”等违规行为为期一个月的市场巡查，对市场供应起到了有力促进。

刚需买房，必须满足基本的居住需求，而不是没有要求。综合以下几个原因，岳麓区也最能满足刚需的要求。

首先是价格，整体来说岳麓区房价较低，比较符合总价150万以下，首付款50万元以下的刚需人群心理预期和承受能力。

这里又有一个题外话，慎用第一次购房资格。长沙市住建委公示了关于差别化购房措施的操作细则，细则从申报方案、公示方案、集中登记、选房销售等七个方面进行了明确。

其次是交通，现代城市最重要的交通方式——地铁，从现在长沙二手房成交价格来看，地铁沿线楼盘比非地铁盘高2000元左右，我这里所说的地铁盘，是指距离地铁口600以内的楼盘。

目前长沙只有两条地铁运行，规划了12条，在建的8条，我后面推荐的楼盘，都标注了距离地铁口的具体距离，精确到米。

往后三年时间是地铁密集开通期，具体可看下面地铁规划图。涉及到刚需盘的主要是2号线（已经通车）、6号线（预计2021年通车）和4号线（预计2018年年底通车）3号线（预计2019年通车）。

长沙地铁规划图▼

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