东莞房地产市场未来3年怎么看？

3年，对于房地产市场来说，已经不是一个短的时间。三年的房地产市场，几乎不会走出单边行情。具体到东莞，我的判断，往后三年时间，房价总体上还会上升。三年之后再回头看今天东莞的房价，你会觉得好便宜。在坚持这个对东莞房价的大趋势判断的同时，我认为，在最近几个月，甚至一年，东莞房价会有一定幅度的下跌。下面为你一一道来。

一、这次新冠疫情沉重打击全球经济，经济下滑必然导致房价下跌。东莞号称“世界制造业名城”，也是外贸大市，外贸依存度极高。“2018年中国外贸百强城市”名单中，前三位分别为深圳、上海、东莞。这是东莞连续第三年跻身前三。

经初步核算，2019年东莞实现地区生产总值9482.50亿元，其中第二产业产值5361.5。三个产业比例为0.3：56.5：43.2。全年全市进出口总额13801.65亿元。其中进口5172.87亿元；出口8628.78亿元。世界经济发展依靠东莞制造，东莞经济发展同样严重依赖全球市场。

目前我们主要的出口对象国家疫情继续蔓延，其市场需求，除防疫物资外，基本处于冰封状态。全国外贸熄火，东莞必定是外贸出口重灾区。相信现在东莞有些与外贸有关的企业已经破产倒闭。国外疫情没有明显的好转迹象，国外市场不可能在短时间恢复。东莞今年的经济状况堪忧。

东莞的房地产市场购买力除了本地，还有很大部分来自深圳，广州。这两座城市外贸依存度也很高。深圳更是第一外贸大市，经济所受到的打击比东莞更严重，购买力外溢会萎缩。

在这种状况下，预计短时间内东莞房地产市场将失去很大的一部分购买力。虽然2020年3月数据表明，东莞房价同比和环比都有小幅度上涨，但是考虑到经济下滑的影响传递到房地产市场需要一段时间，房价变化有滞后性，东莞房价在今年随后这几个月下跌的可能性很大。

二、中长期看，房价总体上仍然会继续攀升。

1、疫情严重，为了挽救经济，各国央行放水，货币超发，这必然引发通货膨胀。

美联储无限量QE，实行零利率甚至负利率。中国实施一揽子宏观政策措施，降低存贷款利率，赤字率、专项债、特别国债三措并举。50万亿大基建。洪水般的资金涌入市场，必然结果就是货币大贬值。货币贬值，资产价格必然上涨。房产作为最保值增值的资产，必然受到资本的青睐。事实上，东莞已经出台一些房地产行业救市措施，相信会陆续显示出效果；

2、东莞已经具备超强的经济实力，发展前景良好。

虽然不可避免地会受到全球经济下滑的影响，东莞经济会经历阵痛。但是东莞已经具备超强的经济实力，相信很快就可以复苏。

经过近些年来的产业转型升级，东莞正朝着先进制造业和高技术制造业的方向发展。东莞2019年的GDP增速已经超过广州，深圳，表现让人刮目相看。城市的经济发展从根本上影响着房价。随着疫情之后东莞经济恢复快速增长，东莞的房价也会水涨船高；

3、人口是房价的核心。东莞人口数量将快速增长，形成大量的新购买力。

4月9日，两份重磅文件印发。 第一份文件是《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》；第二份文件是《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。根据文件要求，1、珠三角户籍准入年限同城化累计互认。2、放宽除超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

户籍准入年限同城化累计互认，比如你在中山居住、缴纳社保2年，当你想落户东莞时，在中山累积的居住、社保年限可看作是在东莞累积的。在落户这件事上，珠三角各城市是互通的，城市之间不存在壁垒、限制。一旦户籍准入年限互认，无疑将加速劳动力在粤港澳大湾区城市群内部的自由流动。以经常居住地登记户口，大量在东莞的现有劳动力将成为东莞市民。东莞这种经济实力强劲的城市将进一步吸纳大量劳动力人口，东莞有望成为千万级别超大城市。大量的人口流入，必将推高东莞的房价；

4、东莞人均受教育程度逐步提高。2018年具有大专及以上学历人口占常住人口的比重达20.56%，比2010年大幅提高13.56个百分点，高素质人口在增多。往往学历越高，薪酬水平越高，购买力也会越高，对高房价的承受力越强；

5、东莞的交通越来越便利，对人口吸引力越来越大。

东莞已有广深高速、广深沿江高速，莞深高速，虎岗高速，龙大高速，常虎高速。轨道交通方面，东莞地铁2号线，广深港客运专线、穗莞深城际，莞惠城际已经开通。佛莞城轨将于2020年底通车。东莞与周边城市的联系会越来越紧密。便捷的交通也会吸引人口流入。

综上所述，东莞房价近几个月有压力，很大可能会有一定程度的下跌，中长期看，房价会恢复上涨态势。