徐州这两年来的发展对当地楼市有怎样的影响？

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徐州近两年的高速发展是从2017年6月16日国务院正式认可徐州“淮海经济区中心城市”地位开始的。2017年6月，国务院批复徐州城市总体规划，明确徐州是国家历史文化名城，全国重要的综合性交通枢纽，淮海经济区中心城市。

在这个背景下，徐州城市发展进入了一个快车道，品牌房企相继进入徐州市场，也是在这两年里，全国排名前十的房企均在徐州布局。

首先，城区变大，辐射能力变强，新版块崛起。市土地利用总体规划中心城区的范围扩大了208平方公里，相当于三个鼓楼区大小。

在这种利好之下，徐州新版块迅速崛起。比较有代表性的是徐州潘安湖板块、东湖新城板块、九里湖潘快。

徐州过去十几年的发展都是“东进南扩”，中心城区扩围后，首先反应过来的也是东区。东湖新城以及东湖新城北侧的大庙，都是放弃疯狂拿地的目标。

徐州东北方向的潘安湖，由于距离城区近，自然条件优越，加上“绿水青山”的网红标签，更是吸引了大批放弃进驻。

我们现在能看到，东湖新城已经有了绿地、华润、美的等房企，潘安湖有了恒大、大华、禹洲、中昂等房企。

此外，九里湖、茅村、大庙、棠张、汉王等区域也备受青睐。这些板块土地价格低，发展潜力大，是房企非常青睐的板块。

九里湖片区是明显收益的代表。2017年6月1日，由天誉集团竞得2017—7号张小楼及周边地块，溢价率433.41%，折合楼面价约3200.90-3765.76元/㎡。而在半年前，距离张小楼及周边地块不足1公里的2016-20号综合物流园C地块同样被天誉拿下，折合楼面价仅410.6-501.84元/㎡。

茅村板块，在2017年之前被房企所嫌弃。但是徐州中心城区扩围后，万科、保利、维维纷纷进驻。同样的，棠张、大庙、汉王这些过去在人们看来“犄角旮旯”的偏远区域，现在全部都变成了楼市的香饽饽。

其次，交通发展迅速，购房者选择性变多。这两年徐州人感受最多的就是交通方式变了。过去几十年，徐州人都是乘坐公交，但是最近2—3年，徐州高架快速路逐渐成网，东三环、西三环、北三环、迎宾快速路等高架快速路建成通车，徐州城东快速路在2020年也能部分通车，直接利好东湖新城板块、大庙板块和潘安湖板块。

2019年，徐州地铁1号线正式通车；2020年，徐州地铁2号线将通车；2021年，徐州地铁3号线将通车。同时徐州多条新地铁线通过批复。

快速路的建设和地铁的开通，给徐州人买房置业提供了更多的选择。过去，徐州人买房看地段，如今，徐州人买房是在房价和地段、配套中进行综合考虑。城市中心已经寸土寸金，很多“新 徐州人”和年轻一代，会选择地铁沿线的新兴区域（城南的娇山湖、新城区的大龙湖南、北区华润路都是代表）。

徐州很多楼盘也拿地铁作为最大的宣传亮点，这些楼盘不在市中心，但交通依然便利，这给徐州楼市发展带来了新的活力。

第三，楼面价提升，高端盘增多，精装修替代毛坯房，房价上涨。

在2020年2月之前，徐州房价连续上涨48个月。在过去两年里，由于品牌房企的增多，徐州中高端楼盘也明显增多。

目前，徐州土拍楼面价越来越高，房企开发楼盘定位均较高。目前毛坯房在徐州市场已经很少。像东区和平路沿线，两年前新房价格还没过万，如今均价都在1.6万元以上。

可以说，前两年买房的市民，现在都是一个赚钱的状态。

目前来看，徐州仍然处于一个高速发展的阶段。很多人认为徐州楼市充满泡沫，但其实并不是，徐州优质地段已经很少有土地出让，便宜的新房只会出现在较远的地方。作为一个房地产从业者，我的判断是徐州楼市依然趋向稳定。同时，徐州限售政策依然持续，棚改力度仍然较强，返乡置业都支撑徐州楼市继续向前。