2019年刚需购房者，你们会当接盘侠吗？

2019不买房，五年又白忙。

刚需买房最主要考虑因素就是买不买得起，能不能自住，不要过多考虑投资，涨跌，因为在一个基本面非常强劲的深圳楼市，你看空房价赌不起，就像刀口上舔血，也许能对一时，但风险极大。

何况，淘哥认为，2019年深圳房价最保守是止跌，大概率上涨，尤其一些核心区域的优质物业、包括学位房，价格会回到2018年高点。

为什么这么说？

理由：

判断楼市长期走势，应该用长期逻辑，比如人口、经济、土地等。而判断短期走势，应该用短期逻辑。

千万不要用长期逻辑去判断短期走势。正如，长期看，人都是要死的，但是短期比如说2019年这个人身体状况如何，那就需要医生详细体检诊断了。

有非常多的人，犯了“用长期逻辑去判断短期走势”的错误。譬如，一说起深圳房价走势，就会谈深圳经济比香港上海还要牛，人口流入多么快，高端产业多么发达，土地多么稀缺等等。其实，这些基本面因素只能告诉你，深圳房价中长期还可能上涨。但2019会如何，并不能给出答案。

那么，决定深圳房价短期走势的核心要素是什么？

淘哥觉得，主要是楼市调控政策+金融货币政策。

如果政策宽松，比如鼓励购房，不限购、不限贷、不限售、也不限价，那么短期房价将受到向上的刺激。而且政策宽松，短期也会改变购房者对房价的预期，在买涨不买跌的情况下积极入市。

如果货币宽松，比如首付成数降低（首套3成二套4成就是典型）、利率下浮、房贷利率折扣大（08年的7折，15年的85折），银行放款容易，抵押贷、首付贷、接力贷、装修贷等各种金融手段容易获得，那么短期房价也会受到向上刺激。

回顾2009年、2015年，深圳楼市的两轮大行情，短期看都是楼市政策+货币宽松，双轮驱动导致。（这两类行情开始前后，深圳的经济、人口、土地等基本面因素都是没有什么变化的，这也说明这些因素不决定短期走势）

那么，2019年深圳房价会如何，就取决于楼市调控政策+金融货币政策，会如何变化。

淘哥的观点是

1、2019年，深圳楼市调控政策，至少不会比2018年紧张，大概率会更宽松一些。首先放松的可能是金融财税政策，比如，豪宅线可能会上调，降低交易成本。对刚需的房贷利率折扣会逐渐从上浮20%变成基准、下浮。

后期，对改善型置业也有政策储备，如果市场很差，限售也有可能放松，限购5年也可能改为3年，公寓限售也可能放松，这些都要视市场走势而定。至于限价，其实有些区域已经略为放松——本身按照政府限价卖房也难卖了。

2、从央行货币政策看，最近放松信号非常明显。1月4日宣布全面降准就是表现，此前央行行长易纲提出，中国经济下行需要一个相对宽松的货币条件，总理强调加大宏观政策逆周期调节力度，运用好全面降准、定向降准工具。类似这些信号有很多，2019货币宽松的方向很明确。

因此，淘哥觉得，无论楼市调控，还是货币政策，2019年比2018年都要宽松。

而且，淘哥预期，下半年政策宽松力度会比上半年更大。今天最新的消息是，去年12月我国的进出口数据罕见双双负增长，毛衣站对经济数据的影响接下来几个月会逐渐体现。

预计，2019年上半年，会有第一波的政策+货币放松，这些政策能够让深圳房价止跌（部分优质区域优质产品反弹）。

预计Q2主要是观察政策效果和数据，

如果整体经济下行压力加大，下半年可能有超预期的进一步政策+货币放松，这种情况下深圳房价将反弹。但是，总体反弹高度有限，因为政策整体还是托底型。

但是，深圳是一个高度分化的市场，给点阳光就灿烂的市场，不排除有部分区域，部分产品类型，全年依然有10-20%的明显涨幅。