中国房地产分析 ，越详细越好

2010年前10个月国内房地产价格的上涨引起了国内外的普遍关注。境外也有媒体指出,中国的房屋空置率已超过国际警戒线,同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。中国银监会于2004年9月颁布了目的在于引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的《商
　　业银行房地产风险管理指引》(以下简称《指引》)。该《指引》是银监会成立以来发布的第一个针对具体行业贷款的文件。10月29日中国人民银行的调息使人们更加关注房地产业的走势。而此前根据摩根士丹利的估算,世界25%的地区中存在房地产泡沫,另外40%的地区处于“泡沫预警”状态,其中就包括中国等。中国房地产业走势如何,让我们从影响中国房地产业走势以下几个方面进行分析。
　　1 供求关系对房地产价格的影响
　　1.1 潜在需求:我国现有城镇居民4·9亿人,到2020年我国城镇居民将增长到8~8·5亿人,此间约有3~3·5亿左右新增城镇人口需要解决住房问题。同时,原有城市人口也有改善住房条件的需求。根据国外经验、中国城镇居民住房改善的速度、我国城市化的进程等因素初步测算,我国202年城镇居民的人均住房面积可能要达到35m2。而2003年末中国城镇居民人均住房面积为23·8m2,也就是说,每个城镇居民的人均住房面积要增加10m2以上。其次,从有效需求测算,如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求,每户增加20m2的住房,那么中国20%的城镇家庭是270万户,每家增加20m2,这个现实需求总量是5·4亿平方米。
　　1.2 供给情况:如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比,每年都有较大面积的未销售商品房,且累计总量较大,说明房地产的确存在空置问题。但从动态上看,我国商品房空置面积并没有增加,而是呈下降趋势。2004年8月底,商品房空置面积0·97亿平方米,同比减少0·8%,比去年底减少3%。这说明当前的房地产空置问题并未恶化,而且一定规模的空置对正常的房地产市场是全必要的,它实际上在某种意义上是一种“库存”,从而发挥平抑房价的作用。另外,对我国的房地产空置率,不能简单套用国际上10%的警戒线,其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房,而我国目前的空置量是用空置量除以增量房,分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。所以不能以此数据说明中国的房地产业处于“泡沫预警”状态。从以上的分析表明我国现阶段对房地产业的需求是真实的,而且供给的发展也没有超出需求的发展。
　　2 社会经济预期是决定房价的主要原因
　　房地产价格有别于一般商品价格的形成特点,不能简单按照供求关系或者成本来认识房价。事实上,房价不仅可以极大地脱离成本,甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期。自亚洲金融危机以来,香港的房价6年间跌去了65%,在这个过程中,无论是房子、人口,还是社会收入水平的变化都不大,仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变,房价就发生剧烈变化。也就是说,社会经济预期对房价的影响很大。从我国当前的宏观经济形势分析,人们对未来的经济预期是看好的。CPI (消费价格指数)是观察和分析消费心理预期的重要指标。有统计表明, 2004年8月居民消费物价与去年同期相比上涨5·3%;从环比增长看, 8月居民消费物价上涨0·7%,改变了前两个月同比上涨但环比下降的走势。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立,是有其宏观经济背景的。更重要的是,国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。从国家的角度讲,是为了控制房地产投资规模,防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者
　　来说,他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了,钱也没了,今后房子的供应要少了,房价也要涨了”。
　　3 金融业的风险控制对房地产业的影响
　　房地产开发企业除自筹资金外,其余资金基本来源于银行。据测算,目前房地产开发资金60%左右来自银行贷款我国目前房地产企业对银行的依存度很高,银行的政策法规对房地产业有一定的影响。银监会颁布的《指引》首次关注了土地储备贷款的风险,对开发贷款的要求更为严格。商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%,关于开发商自有资金和贷款的关系,《指引》还进一步规定,在房地产开发企业的自由资金得到落实后,商业银行可根据项目的进度和进展情况,分期发放贷款,并对开发商资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用。同时商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等,及时发现并制止违规使用贷款情况。《指引》还注重了个人风险的识别和评估。第35条首次对借款人的借款能力进行了量化规定。即商业银行应将借款人住房贷款的越方产值处于收入比控制在50%以下,其主要目的是为了防止某些人过度依赖银行贷款进行非理性的消费或投资,促进房地产市场的平稳发展及金融业的稳健运行。
　　4 人民币加息对房地产业影响
　　我国的利率水平自1990年以来,经过8次降息,达到了加息前一年期银行存款利率仅为1·98%的低水平,商业银行房地产抵押贷款利率则为5·04%。从长期来看,中国房地产抵押贷款利率存在很大上升空间美国过去年来住房抵押贷款利率平均在8% ~9%。由于人民币事实上实行盯住美元的汇率政策,人民币利率受到美元利率的影响是客观存在的。美元进入加息周期和中国经济过热这内外两方面因素的作用,决定了人民币加息几乎不可避免。加息有利于房地产市场的长期健康发展,但是,加息也会给过去几年“火爆”的房地产业降温,房地产市场可能面临阵痛。从微观的层面来看加息对各类市场主体的不同影响。已按揭购房者,月供增加,资产可能缩水。按照相关规定,住房抵押贷款实行的是浮动利率,如果利率上升,则已经签订的住房抵押贷款合同,自下一年的1月1日起执行新的利率。已购房者的月供自然增加;持币待购者,支付能力下降。月供占居民家庭月收入的30% ~50%为宜,如果月供增加,只能购买价格更低的房产;投资者的融资成本提高,投资利润下降,必将导致投资性需求减少;对于投机者来说,同样存在融资成本提高的问题,来源于银行资金贷款融资产生财务费用增加,加上转手的交易费用,房价涨幅必须极高才能确保收回本金。更重要的是,投机者很可能改变房价走势预期,因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场。
　　综合以上各方面的因素分析,现实的房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落,甚至是大涨大跌、大起大落,房价本身呈自然上涨趋势,从中长期趋势看房价总是看涨的。现阶段房地产业的确有些过热,但其金融风险尚在可控范围之内,也尚未影响到国家金融和经济,国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。中国的房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势并会得到长期健康的发展。