北京市房价未来十年内的趋势

　　去年的某个时候,我后知后觉地意识到在北京这个城市里做“地主”其实是个很有前途的职业。但很快风云变幻，去年年底以来一系列打压政策出台，各大城市房地产市场利空频传，中国楼市“拐点”论声音越来越大，房地产业的价格雪崩似乎马上就要开始。和许许多多抱着同样理想的人一样，我也希望房价下跌，至少别涨那么快。但对北京这座超级城市而言，实实在在地说，我个人认为未来五年或者十年楼价仍然总体看涨。

　　当然啦，在空头气氛日趋浓厚的此时这种言论似乎有些不合时宜。但北京市发改委的资料显示，作为中国的首都，北京市区面积仅2738平方公里。全市有可利用土地161万公顷，已利用土地达143万公顷，未利用土地18万公顷。而按目前占地量和增长速度计算，北京未利用的18万公顷土地，用不了30年基本上就将被耗尽。除此之外，古都北京还拥有着160多家面积巨大的公园，有数百家占地广阔的博物馆。北京的2738平方公里市区面积中，仅故宫就占地近72万平方米，而且处于市中心的繁华地带。可以说，地北京不是没有，但很多土地属于中央人民政府，用来盖居民楼？那恐怕是不可以地。

　　另一方面，人口的增长也是我看好北京楼市的一个重要原因。2002年外来人口动态监测调查结果表明，北京市外来人口总量已达386．6万人，其中，城区46．5万人；近郊区223.9万人；远郊区县116.2万人在386．6万外来人口中，来京半年以上的286.9万人；来京一个月至半年的69.6万人；来京一个月以内的30.1万人。北京人口接近1500万，外来人口总量386·6万人。外来人口占25.77% 。人口数量的不断实质性的增加，对房地产业必然是强有力的支持。

　　最近深圳的楼价似乎有了一个比较明显的下跌，但类似的情况我觉得在北京未必会那么快发生。因为从购房人口的构成方面来看，北京和深圳两地有着一定的差异性。香港人也许会在深圳投资买楼，但我认识的香港人中却没有一位是人在香港上班而住在深圳。因为那样对于大多数香港人来说太不实际了。可是我认识的在北京的许多外地朋友最大的心愿就是在北京买房。同时，对于已拥有房屋土著北京人而言，很多人在楼价升势受阻的时候并不会急于抛出，而是选择以租代售，因为外来人口的增长和存在为北京的房屋出租提供了强劲的需求市场。简而言之，推动深圳楼市的资金的本质也许就是投机，而北京的主要购房者的目的是自住。所以深京两个市场貌合神离。一个好比是股市，以投机利润为目的，一个好比是银行，以储蓄获得稳定收益为目的。而当政策的寒潮袭来的时候，受到影响大的肯定是股市。所以，深圳楼价的下跌我觉得应该说并不是特别意外的事情。

　　下面的资料是《北京城市总体规划(1991年至2000年)》部分摘要

　　“市区是城市的主体，政治、文化中心功能和各项经济功能集中体现的地方，是按“分散集团式”布局原则，由市区中心地区和环绕其周围的北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、堡头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河10个边缘集团所组成，规划城市建设用地610平方公里左右。2000年，规划常住城市人口为600万（其中中心地区460万，边缘集团140万），2010年为650万（其中中心地区450万，边缘集团200万）。旧城区的常住城市人口要逐步向外疏散，将从1990年的175万降至2000年的160万，2010年的150万以下。到21世纪中叶，随着居住水平的提高和人口逐步向远郊区疏散，市区人口将逐步减少，城市绿化用地将大量增加，城市环境质量将显著提高。”

　　“2000年卫星城规划常住人口从1990年的108万增至160万左右，其中城市人口从80万增至120万左右，城市建设用地从1990年的155平方公里增至200平方公里左右。20l0年规划常住人口增加到200万左右，其中城市人口约160万左右，城市建设用地250平方公里左右。21世纪中叶，卫星城的总人口可能增加到300万人以上。”

　　从上面的资料来看，我个人认为北京未来的房地产市场可能会复制中国股市的“二八”现象。北京起码三环内及其轨道交通沿线地产可能仍然会保持升势，卫星城地区的房价也许会滞涨或者短期下降。至于所谓拐点，可能还远远没到，正如中国股市还远未到顶。

　　总而言之，我个人对北京的房地产走势的基本判断是：

　　1. 在中国社会城市化的过程结束之前，各大城市的楼价可能会有反复，但是总体趋势一定是上涨。特别是北京。

　　2.人民币升值过程结束之前，北京的房地产走势虽然会受到政策的影响，但总体趋势一定是上涨。

　　3. 人民币升值不可避免地带来通货膨胀，在通货膨胀得到有效抑制之前，北京的楼价很难不涨。

　　当然，北京楼市出现阶段性拐点也不是不可能，如果以下事件发生就应该小心了。1.持续的大规模的战争，2.特别严格的人口准入制度，3.迁都，4.银行房屋贷款超过10%或者更高。

　　前几天偶然看到香港沙田的楼价, 差不多在人民币27000元/平方米左右。我觉得如果相信北京的未来好过偏远的香港沙田，那就没有理由不看好北京楼市的未来。当然啦，万一无边落木萧萧下，北京的楼市大幅下跌，等着买便宜货的朋友们就有福了。不过，历史的经验告诉我们说，在大家都持币等待准备抄底进货的时候，真正的底部可能还离我们很远很远。