广州房地产中介行业发展困境及对应策略

据合富辉煌市场研究部不完全估计，2009年广州市中心六区新增供应约3.1万套，约300多万平方米，相比2008年有一定幅度的减少;全市十区新增供应约4.9万套，约500万平方米;相比2008年同样有所减少。由于2008年底的余货比2007年大幅增加，全市的余货约2.7万套，因此预计2009年的可售货量与2008年相当，供应充足。09年内供求形势不会出现再度逆转。
　　2009年广州商品住宅新增供应仍以外围为主，主要集中在白云区、海珠区、花都区及番禺区;白云区新增商品住宅供应充足，特别是金沙洲区域和城西的货量大;海珠区新增供应有所增加，天河区则有所减少。越秀区货量保持稳定，荔湾区则有较多的新货供应。

　　2008年100平米以下中小户型占供应结构中44% 的比例，随着“90/70”政策进一步落实，中小户型产品供应进一步增多，预计2009年全市中小户型产品总供应面积占比达到50%以上。

　　此外，鉴于目前房价走势，限价房已不被市场看好，但不少项目会压后推出已成定局，预计2009年限价房余货加新货上市约4000套，对商品房市场的冲击大为减弱。

　　在新的保障型住房建设中，不少城市酝酿停建经济适用房，转向享受经济适用房保障的家庭发放购房补贴，鼓励其到市场上购买商品房，广州市政府暂未明确表态。

房价降幅趋缓 预月均价8500到9500间波动

　　综合之前楼市影响因素分析可知，2009年广州房价仍处于调整阶段，但降幅将大为趋缓。发展商方面，目前很多开发商开始减少开发规模，并对2009年提出以销定产的基本策略，同时地价和建材价格大幅下降，未来的开发成本将会下降。预计2009年已获政策支持的开发商的资金压力将有所减轻，促销意愿依然强烈，但大幅降价冲动减弱。

　　从6个月和12个月移动平均线看，广州市商品住房楼价已呈下降趋势。2008年1-11月全市商品住宅成交均价9466元/平方米，除9月均价为8244元/平方米外，其余各月的均价都在9000元/平方米以上。

　　据合富辉煌市场研究部监测2008年价格承受力处于中低层次的潜在置业需求仍未释放，部分个盘价格调整在成交数据未获充分反映。预计2009年随着新货减少、余货持续消化，成交价格表现仍将有所回落。同时，中心区的价格将较为坚挺，放贷新政的松绑亦可为其成交增长提供支撑;另一方面，外围区域的供应量大，09年必然发力抢市场。同时随着对新区认同度较高、价格承受力偏低的首次置业刚性需求入市，外围成交激活可能性较大，所以鉴于成交区域的原因亦可能拉低全市住房均价，成交均价将受中心城区与外围区域成交比重变化影响而波动。

　　2009年月度均价波动区间为8500元/平方米至9500元/平方米之间，2009年商品住宅需求的激活将在这个价格平台展开。预计在2009年初，广州楼价仍将处于一个寻底过程，成交平缓回暖，量价曲线逐渐靠拢，当二者基本契合时，价格会趋于稳定，置业需求将全面激活，下半年商品住宅成交量进入稳步上升期。