7月份的前奏：青岛土地市场热度不减, 你怎么看？

01

没有什么债是卖地解决不了的。

一块不行，那就再卖一块。一月不行，那就再卖一个月。一年不行，那就再卖一年。

传说中500亿的坑，今年一年终于被填上。要是从下半年开始填的话，预计填坑时间还得延长到明年年中。

今年青岛卖地比较疯狂。

据锐理数据统计，今年上半年，青岛总共卖地113宗，合约6926.3亩，成交金额高达271.38亿。

这个钱数，同比去年增加428.3%。

而今年的面积数，预计也将超过三年滚动计划中2018年的住宅用地供应量。

去年，青岛曾发布2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划。

2017年计划供应800公顷，即12000亩。实际上，去年整年的各类商住用地总共到了近12700亩。

2018年计划供应765公顷，即11475亩。而今年上半年，数字已经到了近7000亩。

下半年的数字，也差不多，甚至会更多。11月份有一天，西海岸推出14宗地，就近2000亩。

下半年根据锐理发布的土拍成交信息，截止到12月26日，粗略估计，现在卖地金额已近340亿。

上半年270亿，下半年340亿，今年单卖地收入，眼看就妥妥破了600亿。

02

2017年，青岛楼市行情大盛之时，卖地收入总共417亿。今年的600亿，比之多出近200亿。

今年楼市的行情以年中为转折点，上半年还是热火朝天，下半年有些萧瑟，甚至传统的金九银十都出现成色问题。

是以，这多出的200亿，只能说明一个问题：不管市场是火还是不火，卖地的基本坐实稳赢的局面。

当然，稳赢，也不是回回赢。

10月里，即墨土地市场，出现过两回土拍未能如愿成交的现象。一回是终止出让，一回是无人出价而流拍。

胶州也中止过一次土拍。平度1宗商住用地流拍。

巧合的是，即墨跟平度出现流拍现象是在同一天——10月23日。

那天，即墨、市北、平度仨区都有土地登上拍卖台。

这是今年同一天土拍参与区数最多的一天。其他时候，顶多是两个区同一天有土地入市动作。

12月里，即墨、李沧、西海岸推地入市之际，又出现土地流拍或中止现象。

即墨12月21日的流拍比较有意思，原计划是有2宗地入市的。最后实际登上拍卖台的，只有1宗。最终还流拍了。

原因是没有人出价。据说参加土拍的是又一家入青的新房企。没出价，倒是给人留下无穷的想象。

西海岸是12月26日，2宗地悉数流拍。同一天，李沧发布公告，跟中南世纪城隔路相望的娄山后2宗地中止出让。

李沧这两宗地的中止公告，比较匪夷所思。中间有个60天的期限。日期一过，土拍将被终止。

这是此前土拍中从来没有出现过的。

话说回来，市场下行之际，土地有流拍现象的存在，似乎才是比较正常的现象。

03

除了庄家稳赢之外，其实，还有个值得探究的问题，何以寡淡的楼市之下，土地市场反而如此火爆。

一年卖地收入600亿，而今年单个房企能过100亿的又能有几个？

火爆的土地市场跟萧瑟的房地产市场形成强烈反差，说明土地市场是出现了些问题的。

那就是，哪些因素造成了青岛土地市场的火热。

首先，地价贵。尤其那些多次中止拍卖的地块，再登台时，身价倍增尤其明显。

拿8月16日胶州土拍那次来说，最终被拍卖成功的7宗地，实际上，是第三次登上拍卖台。

楼板价从2950元/㎡，涨到5834元/㎡。起拍价就得是30.6亿。

在这次土拍中，越秀以8.86亿摘获了2宗地。一宗楼板价5834元/㎡，一宗楼板价6114元/㎡。

后一宗的楼板价，让越秀成为胶州的新地王。

倘若要看这块地的溢价率，那就有意思了，仅为4.8%。

所以这整个操作，就很明显了。为了降低溢价率，出让土地的时候会提高地价，而开发商成为这种操作的买单者。

最终的买单者是谁？还得是购房者。这是个层层薅羊毛的故事。

其次，外来房企大批量入青。甚至，其他行业的附属公司也开始进驻青岛。

目前，青岛市场多种迹象表明，今年陆续又有不少房企首次进入青岛市场。

当然，入青的方式比较多样化。

有的是从土拍拿地，8月份浪潮科技在市北拿地，信达跟金地联合在西海岸拿地。

还有部分投资公司，名字是不出名，但是拿的地不少，能掏出来的钱也不少。像这种，背后肯定都是有大树。

平度出现过智能设备公司，西海岸出现过农业公司、文化公司，即墨还出现过矿业、电力，以及外省的实业公司。

说得好听些，这些公司后面会涉及大的招商项目。讲得难听些，不管干什么的，都跑青岛来搞房地产了。

除此之外，融信、华能置地、实地集团等也都已经进驻青岛。另有部分南方系的房企，还在努力找地中。

热钱的流入和外来房企对青岛市场前景的看好，都使得青岛的土地市场成了香饽饽。

04

另，青岛的土地市场还存在一些比较特别的土拍现象。

其一，土拍供地，越是市区，买家越会被提前锁定。也就是地块被定向出售。

这种现象，在今年整体的土拍行情中比较明显，尤其从规则中能够看出来，基本属于私人定制的类型。

你像有几个地块拿地当天出了案名的，这种肯定就是。

其二，跟地铁合作拿地，或者房企之间合作拿地会是大趋势。

独乐乐不如众乐乐，这并不是真实想法，实在是独活太过艰难。

8月2日市北的2宗地，就是由城投、中冶、市北城发联合拿下的。一个人得拿12.4亿是非常艰难的，分摊一下，还是相对要更轻松的。

融创10月22日在城阳拿的地，是跟丽达合作的。

新凯达在市南拿的地是跟地铁合作。海尔地产在即墨拿的地也是。

房企之间联合拿地是出于分担地价贵、回笼资金困难的压力，而跟地铁合作则是出于拿地相对容易。

其三，股权出让拿地的方式在青岛依旧很火。

融信入驻青岛，就是通过在西海岸收购的114亩地。华能置地则是通过收购崂山北大资源的股权。

较之于以往不同的是，今年出现了在售项目或有地的房企也出现股权转让。

城投城阳59亩地，出现出让50%股权。崂山青铁·华润城，出现华润一方出让10%股权。这是跟之前的股权收购不太一样的。

还有不太一样的，是保利在西海岸通过股权质押收购的土地。

那几块地，是今年4月份、5月份、8月份刚拿的地。进入11月的时候，被保利收购。

想来，保利的出价肯定要比之前拿地的时候高。反过来看的话，原先拿地的公司似乎有炒地的嫌疑。

其四，鉴于市区拿地不易、地价又昂贵，房企开始转战郊区土地市场。

中梁入青的时候，也是选择布局郊区，首选的是平度。

8月里，和达也入驻了平度，新拿下291亩地。

在和达之前，保利、新城、中南也都在这里拿了地。可以预见，由于这些大鳄的存在，平度市场未来会有一番激烈的交战。

一区尚且如此，600亿背后的各个区更是逃脱不了。而未来的购房者买单人，买单金额要比房企买单金额的两倍还多。

在过去的一个月里，青岛土地市场可以说是进入高峰期了，在西海岸、即墨、城阳等区域陆续有开发商拿地，火热局面一直持续到7月的前奏，近期，西海岸、即墨、平度等区域的热门地块相继问世，而胶州也紧跟脚步，在今日有一宗住宅用地成功拍卖。