房地产银行贷款“红线”，对市场影响几何？

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知自2021年1月1日起实施，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置“两道红线”，分别设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对于不符合要求的银行，监管机构给设置了过渡期，并建立区域差别化调节机制。

那么房地产贷款集中度管理制度会对房地产市场造成什么影响呢？

01、政策出台背景

房地产贷款占比连年升高至28.8%

长期以来，房地产行业吸引了大量资金流入，房地产与金融业深度“捆绑”。近年来监管部门三令五申对房地产贷款进行控制，虽然增速有所回落，但总量仍然不小，占比依然较高。2011年以来，房地产贷款余额占人民币贷款余额连年升高，房地产贷款余额占比升高至28.8%。而我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产行业仍是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

房地产贷款增速持续回落，促进房地产市场平稳健康发展

近年来，金融管理部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标加强房地产金融管理，同时积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制、试点了房企融资新规“三道红线”等，房地产金融管理长效机制进一步完善，截至2020年三季度末，房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续26个月回落。在此背景下，进一步对银行的房地产贷款余额划定“红线”，有利于继续推动房地产市场平稳健康发展。

02、政策主要内容

所谓房地产贷款集中度管理制度，是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

上限要求：分档设定集中度管理要求

央行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。总共分为五档，分别是中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。

房地产贷款集中度管理要求

[1]农合机构包括：农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社

[2]不包括第二档中的城市商业银行

限期整改：设置过渡期，区域差别化调节机制

而对于“踩红线”的银行，要求必须限期整改，具体规定：

2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求：超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

03、政策影响

多数银行并未踩“红线”，制度为防御性安排

从36家上市银行的2020年中期财报数据可以看出，有11家银行个人住房贷款或者房地产贷款占比超出上限，其余25家银行均出现“安全”范围，远远没有触碰上限。

整体看，9家银行房地产贷款占比超过上限。从房地产贷款占比情况来看，第一档银行中，房地产贷款占比均没有超过上限40%，其中交通银行只有26.5%，第二档银行中，招商银行、兴业银行、浦发银行、平安银行这四家银行超过上限，需在2-4年的过渡期内进行整改，第三档银行中有5家触碰到上限。

表：2020年上半年上市银行房地产贷款占比盘点

仅5家银行个人住房贷款占比超过上限，按照目前比例，房贷不会受到影响。第一档银行，建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比略微超过了32.5％的红线，业务调整过渡期均为2年。第二档中有2家银行“超标”，分别是招商银行、兴业银行，第三档中仅成都银行一家触碰到上限。

供给端收紧，中长期来看，房企资金压力加大

房地产贷款集中度管理，对银行房地产余额占比提出上限要求，将从供给侧抑制银行的放贷冲动，有助于降低银行房地产风险敞口、提高金融体系韧性和稳健性。从中长期来看，本次新规在房地产行业资金供给端进行了收紧，房地产在融资上会感受到更大的压力，房企融资渠道、融资能力或是未来其能否快速发展的关键。但从目前设定的管理比例要求来看,基本符合2020年的情况，因此对未来市场相关贷款投放额度的影响相对有限。

总体来看，房地产贷款集中度管理制度只是防御性制度安排，新规对不同类别的银行业金融机构实行分档管理，并且给目前不达标的机构充分的整改空间和时间，有助于保持市场平稳有序发展，总体上对市场影响有限。长期来看，房企供给端资金收紧，有助于引导房地产企业从高周转、高杠杆模式转向长期经营模式。

研究员：蔡艳平