2019年澳洲房产的投资前景怎么样？

这是澳财网在五月底做的一篇分析性质的文章，发出来供大家参考：

五月以来，澳洲房地产行业可谓是利好不断。先是澳洲总理莫里森在联邦大选前的最后一日，宣布将首次置业者的首付降至5%（另外的15%由政府先垫付）。之后在5月21日，澳大利亚审慎监管局（APRA）致函各大银行，建议取消7%的房贷偿付能力缓冲限制。澳联储6月初将利率从1.5%降到了1.25%，由于5月份的失业率数据并不理想（维持 5.2%），预计到八月份央行还将继续降息。

从数据上来看，无论是环比还是同比，目前澳洲住宅市场的整体表现都有所回升。虽然这样的数据，还赶不上巅峰时期动辄百分之七八十的清盘率，但是与去年和今年初百分之四五十的表现相比，已经有了较大进步，尤其是最新一周的高达62.9%的清盘率，也证明的新政公布后，市场的信心有所恢复，人们买房的意愿确实加强了。

再看房价，根据Corelogic的最新数据显示，四月份澳洲整体市场房价下跌0.5%，与2017年9月的巅峰相比下跌了7.9%，其中悉尼和墨尔本的房价在4月份分别下跌0.7％和0.6％，他们过去12个月的跌幅则分别为10.9％和10％。虽然下跌仍在继续，但0.5%的下跌已经是从2018年10月以来的最小跌幅。

如此看来，澳洲住房市场“跳水式”的下跌已经有所缓和。然而，现在要就要判定市场已经筑底，马上就要反弹还是为之过早。之所以会认为房产市场的探底还需要一段时间，是由于对上述数据背后两点“隐藏信息”的解读。

其一，虽然住房市场拍卖清空率虽然有所回升，但只是勉强回复到了平均水平，不足以能够立即扭转房价下行的颓势；

其二，目前在市场上拍卖房产的数量，和过去几年房产市场较好时相比，仍不在一个数量级。正因为基数的不同，现在的拍卖清空率并不能很好地反映市场活跃度。

此外，有一些其他数据也表明，澳洲的房地产市场并非一面倒的好消息。

一方面，3月澳洲建筑许可（经季节调整）数量为14,429项，同比下跌15.5%。其中独栋住宅的许可数量为8,635个同比下跌3.2%，而非独栋（公寓和联排别墅）的许可数量则同比下跌了30.6%。如此数据说明了澳洲整体住宅房产的参与度仍在持续下降。

另一方面，3月的家庭贷款量（经季节调整）下降了3.7%，其中住宅贷款下降了3.2%。考虑到家庭贷款和房价的正相关性，房屋贷款量的持续萎靡也证明了至少到3月份为止，澳洲地产市场的表现仍然不佳。

宏观层面，最新就业数据对房产市场绝对不是好消息。澳大利亚失业率连续第二个月走高。4月经季节性调整后的失业率上升至5.2％（3月也从原来的5.0%调高到了5.1%）。4月当月新增就业岗位28,400个，兼职岗位新增34,700个，全职岗位则减少了6,300个。截至4月底，澳大利亚失业人口达到了703,000人。

不断上升的失业率和就业不足，增加了工资的下行压力，势必影响到人们的购房热情。不过5月清盘率的明显回升，会对房产市场产生一定的刺激作用，可以确认离底部越来越接近了。

至于市场是否会进一步反弹，要看多个因素。如果房屋贷款量有所回升，建筑许可申请量也重新上市——这两项数据最终确认转好，那么就能确认底部的形成。目前最核心的瓶颈，还是在银行发放贷款的问题上

市场转暖有阻力，贷款政策仍将抑制房价一种普遍的观点是，本次澳大利亚房地产市场的大幅滑坡，主要由于贷款政策收紧引起。贷不到钱，房地产市场的购买者就逐渐减少，自然而然房价就会下跌。

尽管建议取消7%的房贷偿付能力缓冲限制，算是房贷市场的利好消息，可影响十分有限。近年澳洲银行的贷款申请本质变化仍在维持，仍将继续抑制房价。

所谓本质性变化是指评估贷款人贷款能力的算法的改变，信息收集范围的改变和对贷款申请人的根本性限制。具体体现在以下三个方面。

1. 首先是银行借款能力计算器的调整。银行从2017年初开始收紧了对贷款能力的评估方式。这其中银行对已有债务的评估率（Assessment Rate）的提高对贷款人的消费支出报告的改变影响最为巨大，包括已有债务的申报，日常花费的申报。

具体表现是现在不光是参考贷款人主动报告消费记录，也设置了硬性的消费数值。这就使得在同样的收入的前提下，以往可以借到100万的贷款人，如今也就能借到80万，贷款人的借款能力大大缩水。

2. 其次是“开放银行”(Open Banking)计划已经临近实施。根据澳大利亚政府的要求，澳大利亚四大银行要在2020年2月前允许消费者与其他银行和金融机构共享信用卡、借记卡、储蓄账户和交易账户信息。这项政策毫无疑问会对贷款产生巨大打击。因为在过去，贷款人的债务是自己在贷款时主动向银行申报，对于其在其他银行的债务，目标银行根本无从得知。而随着开放银行政策的实行，四大银行间将会互通信息，那么之前贷款人能够隐藏不报的债务，之后将全部浮出水面，这将大大限制他们的贷款金额。

3. 最后就是对海外买家的限制。这既包括四大银行关闭海外收入贷款，也包括不断提高的海外印花税和房屋空置税。其中，维州政府就将从今年7月1日起将海外印花税从之前的7%再次提高到8%，而房屋空置税也将从1.5%提高到2%。

就目前的政策看来，上述三方面情况还都没有松动的现象。只是小部分数字上的调整，意味着境内和海外购房者的贷款仍然困难。澳财网针对中国买家与澳洲房地产市场的调查结果显示，目前超过七成的人仍认为，中国买家短期内并不会重回澳大利亚。因此，即使市场出现触底反弹，也很难再见到前几年那样野蛮生长的住房市场。

自住房买家可以“看起来”，投资者仍要谨慎目前就对房产市场开始乐观有些尚早，但确实看到了信心恢复的“星星之火”。只是，市场实际恢复的速度并不会那么快。毕竟，政策有传递性，真正影响市场可能需要3-6个月的时间。

为什么这么说？我们可以从本轮房地产上升-顶点-下降的周期看出一些端倪。从2017年起，由于房市过热，澳大利亚政府出台了一系列措施来抑制房价增长，其中包括出台海外人士印花税附加税、设定银行贷款增长上限、要求银行减少甚至停止向海外买家发放贷款等。但这些措施产生全面影响，已经到了2018年。

目前看来，至少2019年下半年这段时间，对于首套自住房购房者来说是一个千载难逢的机会。政府鼓励首套房购买者进入市场，无论是首次置业者的首付降至5%，还是取消7%的房贷偿付能力缓冲限制，都可以大大降低购房者首付的价格。这对于存款不多但还款能力较强的本地人（指在澳洲有稳定工作的PR或者公民）来说无疑是好消息。

政府和银行对海外和境内购房者的限制仍然没有松绑，而低迷的房价也让投资者担心无论是持有或者开发都很难回收成本。如今的房屋拍卖，参与人数直线下滑，观望气息严重。不同于前几年以投资者为主，如今的拍卖市场上能看到更多首次置业者的身影。魏睿昊也认为，现在是首套房购买者不错的看房时机。

首套购房者进入市场，对房价会有何影响？更多的人进入房产市场，肯定会对市场有正面的刺激作用。但考虑到首套购房者的经济能力（家庭年收入在10到18万澳元左右），他们的购房目标通常不会高于各地的房价中位数太多，因此对于墨尔本和悉尼的豪宅和近郊联排和独栋别墅来讲，首套购房者的影响极为有限。

剩余的选择就是市区或近郊的公寓，以及远郊的联排和独栋。就当地人的偏好来讲，远郊的联排和独栋可能要比公寓更受欢迎。

澳洲的冬季（6-8月）通常也是房产市场的淡季。想要入市的购房者，不妨可以观察下半年春季、夏季的房产拍卖市场动向，来确定自己何时入市。不过千万不要过分追求“抄底”，而要根据自己的居住需求挑选。