如何看待2020年7月15日深圳新发布的购房政策，未来房价是涨还是跌？

答：

深圳，全国房价最贵城市之一。可以说，除了京城，深圳的眼里已经没有谁了。在2018年8月后，全国主要城市进入调整期的两年间，深圳仅仅只是以4个月的短期、下跌1.9%的小幅向大部队微微致意，然后自顾自继续一路北上。

7月15日，在全体国人的集体注目下，深圳住建局再次出台“七一五”限购新政，加码调控深圳楼市。我们该如何看待新发布的购房新规，如何判断深圳的房价未来呢？

【我们的观点】

城市地位决定了房产价值，货币宽松提供了房价上涨动力，人口流入加大了住宅供需矛盾。政策压制的需求只能被延缓，不会被消灭。

待到秋来九月八，满城尽带黄金甲。

深圳的房价，或许会短时致敬于新规。但无奈即使想低调，却实力不允许，终究还是要扬长而去，笑傲于江湖。

Reason 1: 深圳“七一五”限购的核心要素前几年间，深圳限购的步子从未停止，甚至年年加码。这次“七一五”新政，可以称之为“史上最严限购”了。我们先一起看一下新规关于普通住宅限购政策与前有何不同，看下表：

可见，“七一五”新规最主要的变化是改变了“落户即可购房”的规定，要求外地户籍人口必须满足落户三年之后，且最近三年内在深圳连续缴纳社保及个税；次变化便是对离异家庭购房追溯购房前三年家庭总套数，从而卡住假离异漏洞。其他调整如增加购房金额作为豪宅认定标准等，实际影响并不大。

【小结】

我们看到，这几点新规最核心的要素是时间。也就是说，在新规发布后的一段时期内会起到一定的作用。但这段时期过后，市场将必然形成一个新的循环，这个作用重新再次归零。

Reason 2: 深圳限购史及对房价的影响可以说，深圳的住房限购已经有些历史了，早于全国很多城市，我们从2016年说起，举几个主要时间点，然后观察其成交量与价格的变化。

一是2016年10月4日，深圳市政府出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知；

二是2018年7月31日，深圳市规划和国土资源委员会发布《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》；

三是2020年7月15日，深圳住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

1）成交量能变化，看下图：

上图为2014年至2020年深圳市住房成交量示意图。我们可以发现，在2016、2018两个限购新规出台后，均只有短期内的成交量下跌，而后市场便迅速回暖，成交量恢复甚至继续攀升。

2）我们再观察以上时间点的深圳楼市平均价格变化情况：

上图为2014年至今以6个月为周期观察住宅均价的示意图。

①在2016年10月出台限购新规后，深圳平均房价由9月末的45764元/平开始下跌，直到12月末见到低点43289元/平，下跌周期3个月，跌幅5.41%。但跌景不长，2017年1月就再拾升势，一路向上。如图：

②2018年7月限购加码，其后深圳住宅市场平均价格变动如下：

这一次，深圳房价从8月期调整到12月，仅仅短短5个月即宣布触底，而后再次调头一骑绝尘而去。

【小结】

以史为鉴，我们看到的只是在逆风时出现的短暂反向潮动，却改变不了大洋环流的运动方向。

在城市高速发展的深圳，全国独一无二的深圳，人口与资金汇集的深圳，所有的外力压制，都无法改变其住宅市场内在价值与供需共振下的向上趋势。

Reason 3：流动人口和人才以及人口密度我们经常说，人口是经济活力，人才是经济动力。深圳作为全国经济最活跃的城市，长期吸引着各类人才以及流动人口的流入。

①从流动人口的角度，2019年末深圳拥有流动人口818万，仅列上海和广州之后。看下图：

②在人才吸引力的角度，深圳则仅列上海之后，位居全国第二。见下图：

一个城市的指标，就像我们读书时是否偏科一样，一两门课是第一特别突出并不重要，我们只要所有门课都是第二、三就够了，综合成绩我们就是第一。深圳即是如此，无论什么，它都在前列。

③从人口密度的角度。也就是以上这样一些原因，造成了深圳以极为狭小的城市面积容纳了过度的人口，造成了住宅市场的严重供需矛盾。参考下图：

这是我们根据各地2019 年度统计公报对全国主要24城市进行的人口密度测算。可见，深圳以1997平方公里的土地，承载了1343.88万人口，人口密度高达每平方公里6729.49人，成为全国人口密度最高的城市，没有之一。即使总人口与人口密度均居第二的上海，每平方公里人口也仅仅是深圳的56.91%。看以下柱状图对比：

由以上柱状图我们可以更加清晰地看到城与城之间巨大的人口密度差。深圳市这样的人口密度，必然形成土地资源的稀缺，形成人均土地面积的狭小，形成住宅市场极大的供需矛盾，从而导致房价长期上涨的趋势不可扭转。

【小结】

人口决定着住宅市场的供需。且不谈2020年发改委发展重点城市的532号文带来的新的大中城市人口虹吸力提高因素，即使深圳市目前的存量人口形成的住房需求在短期内也难以得到有效的改善。

【结语】从深圳当前的限购加码新规看，无异于“以堵治水”，只能解一时之困，在短期内控制房价上涨的节奏。而最有效的办法，则是“改堵为疏”。

如果从国家层面上，调整深圳市行政区划，实现深圳市城市扩容，在周边的范围内提高住宅供给，并辅以完善的交通缩短因城市面积扩容带来的通勤距离，引导原主城区人口流向周边，分散集聚在原主城这一狭小地面上的人口，才能逐渐改变当前现状，从根本上解决房价过快上涨的问题。同时，还可以为深圳的未来带来新的发展要素。

“七一五”限购新规，带来的只有时间上的拖延，压制的需求终将在不远的未来爆发。